부동산 PF 규제 대폭 손질…자기자본 요건 4배↑, 한시규제는 연장

금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 건전성을 높이기 위한 제도 개선책을 확정하고, 2027년부터 이를 단계적으로 시행하기로 했다. PF 사업에 대한 자기자본 요건이 점진적으로 높아지는 한편, 기존에 운영되던 금융규제 완화 조치는 한시적으로 연장된다.

이번 제도개편의 핵심은 PF 사업자가 동원해야 하는 자기자본비율을 높이는 것이다. 그간 일부 사업에서는 자기자본 비중이 낮은 상태에서도 대규모 차입이 가능했는데, 이를 제한해 리스크를 줄이겠다는 취지다. 금융위원회는 사업비 대비 자기자본 비율 기준을 단계별로 상향해 2027년부터 순차적으로 적용할 방침이다. 최초 5%였던 기준은 10%, 15%, 20%로 매년 높아지는 방식이다. 다만, 기존 사업이 아닌 새로 시작되는 PF 사업에만 적용돼 갑작스러운 시장 충격은 최소화한다는 계획이다.

이와 동시에 정부는 당초 2024년 말 종료 예정이었던 부동산 PF 관련 한시적 금융규제 완화 조치들 중 9개 항목을 2025년 6월 말까지 연장하기로 했다. 이는 금융회사가 부실 우려가 있는 PF 사업장을 정리하거나, 정상화 가능성이 있는 프로젝트에 자금을 새롭게 투입할 경우 발생할 수 있는 손실에 대해 일정 부분 면책을 허용하는 내용 등을 포함한다. 시장 내에서 PF 관련 유동성 위기를 완화하고, 금융회사가 보다 적극적으로 구조조정에 나설 수 있도록 유인하는 조치다.

다만 지난 1년간 실적이 저조하고 금융시장의 안정을 크게 뒷받침하지 못한 일부 조치에 대해서는 예정대로 종료된다. 특히 상호금융권 등 일부 비은행권 PF 관련 완화조치 가운데는 실제 적용 사례가 적은 조치들이 포함됐다.

PF 시장의 현황을 보면, 올해 9월 말 기준 금융권 전체 PF 익스포저(위험노출액)는 177조9천억 원으로, 지난 분기보다 8조7천억 원 감소했다. PF 대출 잔액은 116조4천억 원이며, 전체 연체율은 4.24%로 전 분기보다 소폭 하락했다. 그러나 중소금융회사의 토지담보대출 부문은 상대적으로 부실 우려가 큰 것으로 나타났다. 특히 해당 부문의 연체율은 32.43%에 달해 여전히 위험 요소로 작용하고 있다. 사업성 평가 결과에서도 유의(C등급) 또는 부실우려(D등급)로 분류된 여신 규모는 18조2천억 원으로, 전체 PF 익스포저의 10.2% 수준에 달했다.

이 같은 정부의 제도 개선과 유연한 규제 운영은 단기적으로는 금융시장의 연착륙을 유도하고, 장기적으로는 PF 구조 내재화와 시장 안정성 제고에 기여할 가능성이 크다. 특히 부동산 시장이 하향 조정 국면에 놓여 있는 상황에서 불확실성 최소화를 위한 정책적 대응으로 읽힌다. 제도가 안착될 경우 금융사의 리스크 관리 역량이 높아지고, 부동산 시장의 가격·공급 왜곡도 점차 줄어들 것으로 예상된다.