서울 연립·다세대 주거지, 전세 사기 여파 뒤 아파트 대체지로 부상

올해 들어 서울의 연립·다세대 전월세 시장이 다시 커지면서, 한동안 전세사기 여파로 외면받던 비아파트 주거지로 임차 수요가 옮겨가는 흐름이 뚜렷해졌다.

국토교통부 실거래가시스템에 신고된 자료를 보면 올해 1∼4월 서울 연립·다세대 전월세 거래 건수는 4만9천679건으로, 지난해 같은 기간 4만6천244건보다 7.4% 늘었다. 직전 4개월인 2025년 9월∼12월의 4만3천807건과 비교하면 13.4% 증가한 수준이다. 아직 4월 계약분 가운데 잔금 일정이나 확정일자 처리 전인 물량이 남아 있어 최종 집계는 더 늘어날 가능성이 있다.

이 같은 변화는 서울 아파트 전월세 시장의 부담이 커진 영향으로 해석된다. 지난해 10월 토지거래허가구역 확대 지정 이후 아파트 전월세 가격이 오르고 신규 물량은 줄면서, 상대적으로 가격이 낮은 연립·다세대로 수요가 이동했다는 것이다. 시장에서는 비싼 아파트를 감당하기 어려운 세입자들이 대체 주거지를 찾는 과정에서 빌라 수요가 다시 살아난 것으로 보고 있다.

수요가 늘면서 가격도 함께 오르고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 4월 서울 연립주택 전셋값은 전월보다 0.44% 올라 2013년 9월 이후 12년 7개월 만에 가장 큰 상승률을 기록했다. 올해 1∼4월 누적 전셋값 상승률은 1.34%로, 같은 기간 기준으로는 2011년 이후 15년 만에 가장 높았다. 월세 오름폭은 더 가팔랐다. 1∼4월 누적 상승률이 1.60%로 전세보다 높았고, 2015년 7월 관련 통계 작성 이후 동기간 기준 최고치를 나타냈다. 실제 임차인이 부담한 평균 전세 보증금은 2억4천98만원으로 지난해 같은 기간보다 775만원 올랐고, 평균 월세도 54만8천원에서 56만2천원으로 상승했다.

세입자들의 계약 방식도 바뀌고 있다. 올해 1∼4월 서울 연립·다세대의 갱신계약 비중은 27.25%로 지난해 같은 기간의 26.73%보다 소폭 높아졌다. 특히 계약갱신청구권 사용 비중은 32%로 집계돼 지난해 같은 기간 24.8%보다 7.2%포인트 뛰었다. 계약갱신청구권은 세입자가 한 차례 계약 연장을 요구할 수 있는 권리로, 임대료 인상률을 5% 이내로 제한받을 수 있다는 점에서 주거비 부담이 커질 때 활용도가 높아진다. 현장에서는 중저가 아파트 전월세 물량이 줄어들자 빌라 매매와 임대 수요가 함께 늘고 있고, 그만큼 서민 주거비 부담도 커지고 있다는 반응이 나온다.

결국 서울 비아파트 임대시장은 아파트 전월세 불안의 영향을 직접 받는 대체 시장으로 다시 움직이고 있다. 앞으로도 아파트 공급 부족과 임대료 상승세가 이어지면 연립·다세대의 거래 증가와 갱신권 사용 확대가 계속될 가능성이 크며, 이는 서민층 주거비 압박이 비아파트 시장 전반으로 번지고 있다는 신호로도 읽힌다.