미국 주택시장, 채권 금리 급등에 거래 위축 우려

미국의 주택담보대출 금리가 다시 오르면서 이미 둔화한 미국 주택 거래가 한층 더 위축될 가능성이 커지고 있다. 미·이란 전쟁 이후 유가가 뛰고 물가 상승 우려가 다시 강해지자 채권 금리가 급등했고, 그 여파가 주택 시장의 대출 비용 상승으로 이어진 것이다.

18일(현지시간) 월스트리트저널이 금리정보업체 뱅크레이트 자료를 인용해 전한 내용을 보면, 미국의 30년 만기 고정금리 주택담보대출 평균금리는 6.49%로 집계됐다. 이는 한 주 전보다 0.04%포인트 오른 수치다. 이 금리 수준은 미국 중앙은행인 연방준비제도가 지난해 9월부터 세 차례 연속 기준금리 인하에 나서던 시기와 비슷한 수준이다. 올해 초까지만 해도 연준의 금리 인하 효과와 함께 도널드 트럼프 미국 대통령이 주택저당증권(MBS·주택담보대출을 기초자산으로 묶어 만든 증권) 대규모 매입 방침을 밝히면서 주택담보대출 금리는 하락 흐름을 보였지만, 최근 들어 분위기가 다시 바뀌었다.

배경에는 인플레이션 재확산 우려가 있다. 전쟁으로 중동 지역 불안이 커지자 국제유가가 올라 에너지 가격 부담이 다시 커졌고, 이는 전반적인 물가를 자극할 수 있다는 전망으로 이어졌다. 금융시장에서 이런 우려가 커지면 투자자들은 채권을 팔고 더 높은 수익률을 요구하게 되는데, 이때 국채 금리는 오르고 가격은 떨어진다. 주택담보대출 금리는 미국 국채 장기물 금리와 밀접하게 움직이는 경우가 많아, 장기국채 금리 상승은 곧 가계의 대출 금리 부담 증가로 연결된다.

특히 지난주에는 미국뿐 아니라 주요 선진국에서 장기국채 투매가 확산하면서 금리 상승 압력을 더 키웠다. 영국에서는 인플레이션과 재정 건전성 우려, 키어 스타머 총리의 거취를 둘러싼 정치적 불확실성이 국채 매도를 부추겼다. 일본도 물가 상승률이 예상을 웃돌면서 10년 만기 국채 금리가 1997년 이후 가장 높은 수준으로 치솟았다. 미국에서는 30년 만기 국채 금리가 지난 15일 5.1%를 넘어 2007년 7월 이후 19년 만의 최고 수준을 기록했다. JP모건자산운용의 킴 크로포드 글로벌 금리 포트폴리오 매니저는 블룸버그TV에서 이란 전쟁이 채권 수익률의 바닥 자체를 구조적으로 끌어올렸다고 진단하며, 아직 인플레이션이 정점에 이르렀다고 확신하기 어렵다고 밝혔다.

문제는 이런 금리 상승이 이미 힘이 빠진 미국 주택시장에 추가 부담으로 작용한다는 점이다. 집을 사려는 사람 입장에서는 같은 가격의 주택이라도 금리가 오르면 매달 갚아야 할 원리금이 늘어나 구매 여력이 줄어든다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 4월 미국의 기존주택 판매는 계절조정 연율 기준 402만건으로 집계됐다. 봄철은 통상 주택 거래가 활발해지는 시기인데도, 9개월 만에 최저 수준이었던 3월보다 0.2% 늘어나는 데 그쳤다. 이 같은 흐름은 앞으로도 장기금리와 유가, 물가 기대가 쉽게 안정되지 않으면 미국 주택 거래 회복이 예상보다 더 늦어질 가능성이 있음을 보여준다.