미 9월 주택계약 7.3% 감소…8월 집값 전년 대비 2.4% 상승

미국의 9월 주택 매수계약은 전월보다 7.3% 줄었다. 한 달 앞선 8월 미 연방주택금융청(FHFA)의 전국 주택가격지수는 전년 동월보다 2.4% 상승했다.

전미부동산중개인협회(NAR)는 9월 잠정주택판매지수 발표에서 계약 건수가 전년 동월보다도 11.3% 감소했다고 밝혔다. FHFA는 8월 주택가격지수 발표에서 지수가 전월보다 0.3% 올랐다고 집계했다.

S&P 다우존스 인덱스(S&P Dow Jones Indices)의 케이스실러(Case-Shiller) 전국 주택가격지수도 8월 전년 동월보다 2.1% 상승했다. 계약 지표와 가격 지수는 기준 월과 측정 대상이 달라 두 수치만으로 같은 시점의 수요와 가격을 비교하기 어렵다.

Realtor.com의 9월 주택시장 자료에서 판매 중인 주택 매물은 116만1615건으로 1년 전보다 5.4% 늘었다. 다만 팬데믹 이전 수준보다 9.1% 적어 공급은 과거 기준에 미치지 못했다.

같은 달 매물의 20.8%는 호가를 낮췄다. 이 비중은 2022년 10월 이후 가장 높았다.

매물이 늘어나는 것만으로 거래가 곧바로 늘거나 가격 지표가 하락하는 것은 아니다.

로런스 윤(Lawrence Yun) NAR 수석 이코노미스트는 발표문에서 “부실 매물이 제한적이어서 집값이 안정세를 유지하고 있다”고 말했다. 매수계약이 줄었더라도 부실 매물이 제한적인 점이 가격을 지탱할 수 있다는 설명이다.

잠정주택판매는 매매계약을 맺었지만 거래가 아직 완료되지 않은 주택을 집계한다. NAR은 계약이 통상 1~2개월 안에 완료되며, 계약 활동이 이후 두 달의 거래량과 이어지는 경향이 있다고 설명한다.

거래가 완료된 기존주택의 흐름은 계약 지표와 달랐다. 9월 거래는 전월보다 1.5% 늘고 전년 동월보다 2.2% 줄었으며, 중간 판매가격은 전년 동월보다 1.3% 올랐다. 이 통계는 NAR의 기존주택 거래 발표에 담겼다.

FHFA 대표 지수는 계절 조정한 단독주택 매입 자료를 바탕으로 산출한다. 과거 주택 거래자료를 비교하는 반복매매 방식으로 집값 변화를 집계해, 미완료 계약 건수와는 측정 대상이 다르다.

명목 지수 상승이 물가를 반영한 실질 가격 상승을 뜻하지는 않는다. S&P 자료에서 8월 소비자물가 상승률은 3.4%로 케이스실러 전국 주택가격 상승률 2.1%를 웃돌았고, 실질 주택가격은 15개월 연속 하락했다.

Realtor.com의 9월 전국 중간 호가는 전년 동월보다 1.4% 낮았다. 호가는 판매자가 매물에 제시한 가격이고 주택가격지수는 거래자료를 바탕으로 산출하므로, 두 지표는 같은 가격을 나타내지 않는다.

전국 평균은 지역별 흐름도 가린다. 케이스실러 지수에서 8월 시카고 주택가격은 전년 동월보다 6.7% 오른 반면 시애틀은 2.0% 내렸다.

케이스실러 전국지수의 8월 월간 변동은 계절 조정 여부에 따라서도 달랐다. 계절 조정 전에는 0.2% 하락했지만, 조정 후에는 0.3% 상승했다.

코인셰어스(CoinShares)는 20일 기준 시장 상황을 담은 주간 보고서에서 주택시장 약세가 연방준비제도(연준)에 관망할 여지를 주지만 물가는 제약 요인이라고 분석했다. 이 보고서는 23일 공개됐으며, 금리 기대가 가상자산 시장의 주요 거시 변수라고도 설명했다.

명목 가격 상승과 주거비 부담은 별개의 문제다.

NAR은 다음 잠정주택판매지수를 11월 18일 발표할 예정이다. FHFA는 다음 주택가격지수를 11월 24일 공개할 예정이다.