연소득 1억5146만원 필요…미국 2분기 중위가 주택 구매

미국에서 2026년 2분기 중위가격 기존 단독주택을 사려면 세전 연소득 11만2694.82달러(약 1억5146만원)가 필요했다. 산호세 광역권의 필요 연소득은 49만2364.27달러(약 6억6174만원)로 50개 대도시 가운데 가장 높았다.

HSH는 8월 6일 공개한 2분기 분석에서 전국 중위가격을 43만4900달러(약 5억8451만원)로 잡았다. 집값의 20%인 8만6980달러(약 1억1690만원)를 선납하고, 나머지 34만7920달러(약 4억6760만원)를 30년 고정금리 6.41%로 빌리는 조건이다.

HSH는 대출 원리금·재산세·주택보험료가 세전 월소득의 28%를 넘지 않도록 필요 소득을 계산했다. 이는 실제 구매자의 평균 연봉이나 금융기관의 일률적인 대출 승인 기준을 뜻하지 않는다. 기존 부채와 주택별 세금·보험료에 따라 필요한 소득은 달라질 수 있다. HSH의 계산 방법에는 다른 부채가 월 세전소득의 8%를 넘으면 필요 소득이 더 커질 수 있다는 설명도 담겼다.

대도시별 차이도 컸다. HSH 계산표에서 샌프란시스코의 필요 연소득은 36만7973.18달러(약 4억9456만원), 샌디에이고는 25만6735.02달러(약 3억4505만원)였다. 피츠버그는 7만1567.27달러(약 9619만원)로, 산호세 필요 소득의 약 7분의 1이었다.

산호세 광역권의 중위가격은 205만달러(약 27억5520만원)였다. HSH가 산호세 계산에 적용한 금리는 전국 기준보다 높은 6.66%였다.

선납금을 10%로 줄이면 대출 원금과 민간 주택담보대출보험료(PMI)가 늘어난다. HSH 모형에서 이 조건의 전국 필요 연소득은 12만9677.55달러(약 1억7429만원)로, 20% 선납 때보다 1만6982.73달러(약 2282만원) 많았다. 계약 비용과 주택 유지관리비는 계산에 포함되지 않았다.

미국 인구조사국은 2025년 미국 소득 보고서에서 중위 가구소득이 8만7460달러(약 1억1714만원)라고 밝혔다. HSH의 필요 소득은 중위 가구소득보다 약 28.9% 높다. 다만 전자는 2025년 전체 가구의 중위 소득이고, 후자는 2026년 2분기 주택 구매 모형의 기준이므로 실제 구매 가구의 소득 부족분을 뜻하지는 않는다. 미국 인구조사국의 소득 보고서는 가구소득 통계를 담고 있다.

레드핀(Redfin)이 2026년 6월 기준으로 계산한 전국 필요 소득은 10만9796달러(약 1억4757만원)였다. 레드핀은 선납금 15%, 주택비의 소득 대비 비중 30%를 적용했다. HSH와 조건이 달라 두 수치의 차이를 주택시장 변화로 해석할 수는 없다. 레드핀의 주택구입 여력 분석은 다른 조건을 적용한 별도 계산이다.

이후 발표된 주택가격도 HSH의 2분기 계산과 구분해야 한다. 전미부동산중개인협회(National Association of Realtors, NAR)가 발표한 3분기 기존 단독주택 중위가격은 43만2900달러(약 5억8182만원)로 전년 동기보다 1.7% 올랐다. 산호세 광역권은 192만달러(약 25억8048만원)로 전년 동기보다 0.3% 상승했다. NAR는 계절성 때문에 분기 간 중위가격을 직접 비교하기 어렵다고 설명했다. NAR의 3분기 가격 발표에 담긴 수치다.

금리도 달라졌다. 프레디맥(Freddie Mac)이 집계한 30년 고정금리는 10월 29일 7.24%였다. 이는 HSH가 2분기 계산에 적용한 6.41%와 차이가 있어, 당시 필요 소득을 현재 금리의 결과로 읽을 수 없다. 프레디맥 금리 자료에는 주간 금리 추이가 기록돼 있다.

NAR는 9월 기존주택 판매가 전월보다 1.5% 늘어난 계절조정 연율 399만건을 기록했지만, 전년 동월보다는 2.2% 줄었다고 밝혔다. 계절조정 연율은 한 달의 거래 속도가 1년간 이어진다고 가정해 환산한 수치다. NAR의 기존주택 판매 발표에 집계 결과가 담겼다.

계약 단계의 잠정주택판매는 전월 대비 7.3%, 전년 동월 대비 11.3% 감소했다. 계약이 완료된 기존주택 판매와 계약 단계의 잠정판매는 서로 다른 지표다. NAR의 잠정주택판매 발표도 두 수치를 구분해 봐야 한다는 점을 보여준다.

로런스 윤(Lawrence Yun) 전미부동산중개인협회 수석 이코노미스트는 2분기 주택가격 발표에서 “소득이 집값보다 빨리 오르는 것은 반갑지만, 단기적인 구매 여력의 큰 과제는 금리 상승”이라고 말했다. 소득 개선과 대출 부담을 함께 짚은 발언이다. NAR의 2분기 주택가격 발표에 담긴 설명이다.

본지는 앞서 모기지 금리 상승과 기존주택 판매 감소 흐름을 다룬 바 있다. 이번 9월에는 기존주택 판매가 전월보다 늘었지만, 잠정주택판매는 감소해 거래 완료 여부에 따라 지표가 다른 방향을 보였다.

HSH의 3분기 필요소득 계산값은 확인되지 않았다. 따라서 11만2694.82달러는 2026년 2분기 주택가격과 당시 적용 금리를 바탕으로 한 모형 결과이며, 3분기 가격이나 10월 금리 기준의 필요 소득은 아니다.