남광토건, 미분양 담보대출 85억 채무인수

남광토건(001260)이 인천 중구 블루오션레지던스호텔4 시행사의 미분양 담보 대출 85억8230만원을 인수하기로 했다. 책임시공자로 참여한 사업장에서 대출 기한이익상실 사유가 발생하면서 연대보증인인 남광토건에 채무인수 의무가 생긴 것이다.

남광토건은 1일 채무인수결정 공시에서 원채무자를 대원플러스알앤씨제사차로 적었다. 채무 내용은 인천광역시 중구 중산동 1873-14번지 일원 블루오션레지던스호텔4 숙박시설 시행사의 미분양 담보 대출이다.

채무인수금액은 85억8230만원이다. 이는 남광토건의 자기자본 1249억7704만원 대비 6.87%에 해당한다. 자기자본은 2025년 연결재무제표 기준이다.

채무인수일자와 이사회 결정일은 모두 2026년 9월 1일이다. 회사는 이 날짜가 시행사의 미분양 담보 대출 만기일이라고 밝혔다. 남광토건은 대규모법인에는 해당하지 않는다고 공시했다.

이번 채무인수금액은 양평농협과 성남동부새마을금고 대출 잔액을 합산한 금액이다. 회사는 공시에서 현재 미분양 물건의 매각 등으로 대출을 상환할 예정이라고 밝혔다.

채무인수는 기존 채무자가 부담하던 채무를 다른 주체가 넘겨받는 절차다. 이번 사안에서는 시행사의 대출에서 기한이익상실 사유가 발생했고, 연대보증인인 남광토건이 채무를 떠안는 구조가 됐다.

기한이익상실은 채무자가 약정 조건을 지키지 못했을 때 만기까지 상환을 미룰 수 있는 권리를 잃는 상태를 말한다. 대출 만기나 약정 위반이 맞물리면 채권자는 상환을 요구할 수 있고, 보증인은 약정에 따라 책임을 부담할 수 있다.

이번 건은 앞서 같은 사업과 관련해 제공된 채무보증이 실제 채무인수로 이어진 사례다. 2024년 8월 공시된 같은 사업의 채무보증은 남광토건이 책임시공자로서 블루오션레지던스호텔4 숙박시설 관련 시행사의 미분양 담보 대출에 연대보증을 제공하는 내용이었다.

당시 대출한도는 양평농협 50억원과 성남동부새마을금고 40억원을 합산한 90억원으로 기재됐다. 이번에 인수하기로 한 85억8230만원은 그 대출의 미상환 잔액으로 공시됐다.

블루오션레지던스호텔4 사업은 영종 랜드마크 블루오션 4차 신축공사와 연결된다. 남광토건은 2020년 9월 공시에서 대원플러스알앤씨제사차와 해당 신축공사 계약을 체결했으며 계약금액은 568억1000만원이라고 밝혔다.

미분양 담보 대출은 분양되지 않은 물건을 담보로 자금을 조달하는 구조다. 분양 회수와 매각 속도가 늦어지면 시행사뿐 아니라 시공사와 보증인에도 자금 부담이 옮겨갈 수 있다.

부동산 프로젝트 금융에서는 시행사, 시공사, 금융회사, 수분양자 일정이 맞물린다. 본지는 앞서 집단대출은 시행사와 시공사, 금융회사 일정이 함께 움직이는 상품이라고 전했다.

인천 지역의 미분양 부담도 사업장 금융 리스크를 보는 배경이다. 주택도시보증공사는 앞서 인천 영종구를 미분양 관리지역에 포함했다. 미분양 관리지역은 분양 부진 지역의 신규 사업 보증 심사를 강화해 자금 조달 위험을 관리하는 제도다.

공시상 남광토건의 2025년 12월 결산 기준 연결 재무현황은 자산총계 4101억원, 부채총계 2851억원, 자본총계 1250억원이다. 같은 기간 매출액은 3574억원, 영업이익은 114억원, 당기순이익은 53억원이다.

이번 사안의 핵심은 미분양 담보 대출이 만기와 기한이익상실을 거쳐 책임시공자의 재무 부담으로 넘어왔다는 점이다. 회사가 공시한 상환 방식은 미분양 물건 매각이며, 채무인수일자는 2026년 9월 1일이다.