이재명 정부, 보유세 개편 카드 꺼내들다…주택세제 토론회 주목

정부가 이르면 7월 말 내놓을 세제개편안을 앞두고 주택 보유세를 어떤 기준으로 손질할지가 부동산 정책의 핵심 변수로 떠올랐다. 이재명 대통령이 23일 직접 주재하겠다고 밝힌 ‘부동산 대토론회’에서는 보유세율 조정은 물론, 실거주 1주택과 비거주 1주택·다주택자를 어떻게 구분해 과세할지, 또 초고가 주택에 어느 수준부터 더 무거운 세 부담을 지울지가 집중적으로 논의될 전망이다.

이번 논의의 중심에는 종합부동산세 과세 기준을 주택 수로 볼지, 아니면 보유 주택의 총가액으로 바꿀지가 있다. 현재 종부세는 개인별 공시가격 합산액에서 기본공제(1주택자 12억원, 다주택자 9억원)를 빼고 공정시장가액비율 60%를 적용해 과세표준을 정한 뒤 세율을 매긴다. 현행 제도에서는 2주택 이하는 0.5∼2.7% 세율을 적용하지만 3주택 이상은 0.5∼5.0%의 중과세율이 붙는다. 이 때문에 30억원짜리 1채를 가진 사람보다 10억원짜리 3채를 보유한 사람이 세금을 더 내는 역전 현상이 생길 수 있다는 지적이 이어져 왔다. 정부와 시장 일각에서 “주택 수보다 자산 규모를 반영해야 한다”는 목소리가 나오는 배경이다.

초고가 1주택에 대한 세제 혜택을 어떻게 조정할지도 큰 쟁점이다. 현행 제도는 고령자와 장기보유자에게 최대 80%의 세액공제를 허용하면서도 공제액 상한을 두지 않고, 실제 거주 여부도 따지지 않는다. 그래서 값비싼 주택을 보유한 채 다른 곳에 거주하는 경우에도 상당한 세제 혜택을 받을 수 있다는 비판이 제기돼 왔다. 다만 실거주 요건을 넣더라도 전근이나 가족 사정처럼 실제 수요로 볼 수 있는 사례를 제도적으로 어떻게 가를지가 쉽지 않은 문제다. 특히 ‘초고가’의 기준선을 공시가격 30억∼40억원처럼 특정 금액으로 정할 경우, 기준 바로 아래와 위에서 세 부담이 급격히 갈리는 문턱효과가 생길 수 있다는 우려도 적지 않다.

과세표준 산정의 출발점인 공정시장가액비율을 다시 조정할지도 관심사다. 이 비율은 2018년 80%에서 2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95%로 높아졌다가 2022년 이후 60%로 내려와 유지되고 있다. 공시가격 현실화율이 69% 수준인 점을 감안하면, 현재는 시가의 절반에도 못 미치는 금액이 사실상 종부세 기준이 되는 구조다. 여기에 최근 집값 상승과 공시가격 인상까지 겹치면서 세 부담 논란은 더 커졌다. 국세청 국세통계포털에 따르면 지난해 주택 종부세 납부 대상자는 53만8천439명, 결정세액은 1조3천89억3천만원으로 집계됐다. 정부가 보유세 손질에 나서는 배경에는 세 부담의 형평성 문제와 함께, 특정 지역으로 수요가 몰리는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림을 완화하려는 정책 의도도 깔려 있다.

다만 정부가 보유세와 양도소득세를 포함한 부동산 세제를 한꺼번에 바꾸면 시장 충격이 커질 수 있는 만큼, 실제 개편은 시행 시기와 강도를 나눠 단계적으로 추진할 가능성이 크다. 결국 이번 대토론회에서는 세금 자체의 높낮이뿐 아니라 어떤 정책을 먼저 적용하고 무엇에 유예기간을 둘지까지 함께 논의될 것으로 보인다. 이 같은 흐름은 향후 이재명 정부 부동산 대책의 큰 방향을 가늠하는 기준이 될 가능성이 있으며, 기준 설정 방식에 따라 시장 안정과 조세 형평성 사이의 균형점도 달라질 것으로 예상된다.