미국 신규 매물 4년 만에 최고치…매수는 오히려 줄었다

8월 30일까지 4주간 미국 신규 주택 매물이 전주 대비 2.1% 늘어 2022년 8월 이후 4년 만에 최고치를 기록했다. 전년 동기 대비로는 8% 증가한 수치다. 반면 실제 계약 체결 여부를 보여주는 대기 판매(pending home sales)는 같은 기간 0.1% 줄어 2월 이후 최저치로 내려앉았고, 전년 동기 대비로는 2.5% 감소했다. 매물은 쌓이는데 계약은 줄어드는 엇갈린 흐름이 확인됐다.

부동산 중개업체 레드핀($RDFN)은 8월 30일 기준 주간 주택시장 보고서에서 이 같은 수치를 공개했다. 보고서에서 전체 판매대기 매물(active listings)은 전주 대비 0.4% 늘어난 약 151만 채로 집계됐다. 매물 소진 기간을 뜻하는 '월간 공급량'(months of supply)은 3.7개월에서 4개월로 늘어, 통상 시장 균형 구간으로 꼽히는 4~5개월에 다가섰다.

대기 판매는 매매 계약이 체결됐지만 잔금 지급 등 절차가 아직 끝나지 않은 상태를 집계한 지표로, 실제 거래 성사 여부를 가늠하는 선행지표로 통상 활용된다. 신규 매물이 아무리 늘어도 이 지표가 함께 오르지 않으면 시장에서는 공급 증가가 거래 증가로 이어지지 않았다는 신호로 읽는다.

이번 매물 수치가 4년 만의 최고치라는 것은, 그만큼 그 사이 미국 주택시장이 오랜 매물 부족 국면을 지나왔다는 뜻이기도 하다. 2022년 이후 고금리가 이어지며 기존 주택 보유자들이 매물을 내놓지 않는 흐름이 지속돼 왔고, 이번 반등은 그 흐름에 변화가 나타나고 있다는 해석으로 이어진다.

주택 평균 판매가격은 39만8632달러(약 5억3700만원)로 1년 전보다 2.2% 올랐다. 같은 기간 30년 고정 모기지 금리는 연중 최고 수준인 6.66%를 유지했다. 두 수치가 맞물리면서 월평균 주택담보대출 상환액은 2592달러(약 349만원)로, 역대 최저 수준의 주택 구매 여력을 기록했다.

40만달러 안팎의 주택을 6.66% 금리로 매입하면, 2021년 초 3% 미만이었던 금리와 비교해 월 상환액이 약 600달러(약 81만원) 더 든다. 30년 대출 기간 전체로 계산하면 추가 이자 부담은 20만달러(약 2억6940만원)를 넘는다.

2020~2021년 4% 미만 금리로 대출받은 기존 주택 보유자들은 집을 옮기는 순간 저금리 대출을 고금리 대출로 바꿔야 한다. 이른바 '록인 효과'로 불리는 이 현상은 매도를 미루는 유인으로 작용해, 시중에 새로 나오는 매물 자체를 제한하는 배경으로 통상 꼽힌다.

그럼에도 매물이 늘어난 것은 록인 효과에도 불구하고 일부 집주인들이 불가피한 사유로 매도에 나서고 있다는 뜻으로 풀이된다. 반면 매수자 쪽에서는 오른 가격과 금리가 동시에 부담으로 작용하면서, 새로 나온 매물이 실제 계약으로 이어지는 비율 자체는 오히려 낮아지는 모습이다.

장기 금리 상승이 주택시장 부담으로 이어지는 흐름은 앞서 30년 만기 미 국채 금리가 5.31%까지 오르며 비트코인 투자자들의 자금조달 비용도 함께 높아졌던 상황과 같은 배경을 공유한다. 모기지 금리와 국채 금리 모두 미 연방준비제도(Fed)의 통화정책 기조에 연동돼 있어, 장기 금리가 오르면 주택시장과 위험자산 시장이 동시에 영향을 받는 구조다.

기존 주택 보유자 입장에서는 2.2%의 연간 가격 상승률이 여전히 플러스이긴 하지만, 물가 상승률을 겨우 따라가는 수준에 그친다. 자산 가치가 크게 불어나지 않는 상황에서 저금리 대출을 고금리로 갈아탈 유인은 더욱 줄어드는 셈이다.

레드핀은 이 같은 주간 주택시장 지표를 매주 집계해 공개하고 있어, 매물 증가와 계약 감소 사이의 격차가 다음 주 지표에서도 이어지는지가 확인될 예정이다.