서울 전세시장, 갱신과 신규 계약 보증금 차이 5천500만원 확대

서울 아파트 전세시장에서 갱신 계약과 신규 계약의 보증금 차이가 더 벌어지면서, 임대차 2법 시행 5년째에 제도상 가격과 시장 가격이 분리되는 현상이 뚜렷해지고 있다.

4일 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원이 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 올해 1월 5일부터 4월 30일까지의 서울 전월세 실거래 7만4천407건을 전수 분석한 결과를 보면, 이런 흐름은 수치로도 확인된다. 이 기간 서울 전세 실거래 3만8천246건 가운데 신규 계약 1만7천825건의 중위 보증금은 5억8천500만원으로 집계됐다. 반면 갱신 계약 1만9천166건의 중위 보증금은 5억3천만원이었다. 신규 계약이 갱신 계약보다 5천500만원, 비율로는 10.4% 높았다. 갱신 계약은 계약갱신청구권과 전월세 상한제의 적용을 받아 인상 폭이 일정 수준으로 제한되지만, 신규 계약은 당시 시장 수급을 그대로 반영한다는 점에서 차이가 난다.

지역별로 보면 가격 격차는 인기 주거지나 수요가 꾸준한 지역에서 더 크게 나타났다. 자치구별 신규-갱신 중위 보증금 차이는 서초구가 2억원으로 가장 컸고, 강동구와 은평구가 각각 1억원이었다. 이어 송파구 8천800만원, 동대문구 7천500만원, 성북구 6천만원, 강남구와 성동구가 각각 5천만원 순이었다. 이는 기존 세입자는 제도 보호 아래 비교적 낮은 인상률을 적용받는 반면, 새로 들어오는 세입자는 오른 시세를 감당해야 하는 이중 구조가 서울 전역으로 확산하고 있음을 보여준다.

개별 단지에서는 같은 단지, 같은 면적에서도 차이가 훨씬 더 크게 벌어졌다. 서초구 반포동 반포자이 85㎡의 경우 1월 15일 갱신 계약 최저가는 7억7천341만원이었는데, 3월 13일 신규 계약 최고가는 19억원으로 11억원이 넘는 격차를 보였다. 송파구 잠실동 리센츠 124㎡에서도 4월 17일 신규 계약 최고가가 20억5천만원으로, 1월 12일 갱신 계약 최저가 13억6천600만원보다 6억8천400만원 높았다. 같은 아파트라도 계약 형태와 시점에 따라 체감 가격이 크게 달라진다는 뜻이다. 특히 학군이나 교통, 신축 선호가 강한 단지일수록 이런 차이가 더 두드러질 가능성이 크다.

갱신권 사용률이 낮아지는 점도 시장의 다음 변화를 예고하는 대목이다. 전월세 갱신권 사용률은 1월 45.5%에서 4월 42.2%로 내려왔고, 전세만 놓고 보면 같은 기간 57.1%에서 50.6%로 하락 폭이 더 컸다. 이는 갱신권을 이미 썼거나 더는 제도 보호를 받기 어려운 임차인이 늘면서 점차 시장 가격에 직접 노출되고 있다는 의미로 해석된다. 양 위원은 특히 신축 단지의 첫 갱신 주기가 돌아오는 2026년부터 2027년 사이에는 그동안 억눌렸던 가격 차이가 한꺼번에 반영되며 전세시장의 부담이 더 커질 수 있다고 봤다. 이 같은 흐름은 앞으로 서울 전세시장에서 계약 형태에 따른 가격 양극화를 더 키우고, 세입자의 실제 주거비 부담에도 적지 않은 영향을 줄 가능성이 있다.