서울 중하위권 신축 아파트 18억 돌파, 가격 재편 본격화

서울 중하위권 신축 아파트의 전용면적 84㎡ 분양권·입주권 가격이 18억원 안팎까지 올라서면서, 그동안 상대적으로 가격이 낮았던 지역에서도 신축 중심의 가격 재편이 뚜렷해지고 있다.

15일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 노원구 월계동 서울원아이파크 전용 84㎡ 44층 분양권은 지난달 14일 18억1천160만원에 거래됐다. 이 단지는 2024년 분양 당시 같은 면적 분양가가 12억6천200만원에서 14억1천400만원으로, 당시에도 노원구에서는 이례적으로 높은 수준이었다. 아직 입주도 시작하지 않은 상태에서 분양가보다 최소 4억원가량 웃돈이 붙은 셈이다. 광운대 역세권 개발과 수도권광역급행철도 GTX-C 노선 기대감이 반영됐다고 볼 수 있지만, 기반 시설이 완전히 갖춰지기 전부터 가격이 크게 오른 점은 시장이 신축 희소성에 강하게 반응하고 있음을 보여준다.

동대문구와 성북구, 은평구에서도 비슷한 흐름이 이어지고 있다. 동대문구 이문동 이문아이파크자이 전용 84㎡ 9층 입주권은 4월 18일 18억3천500만원에 거래됐고, 지난달 9일에도 같은 면적 22층 입주권이 18억3천만원에 계약됐다. 현재는 20억5천만원 호가 매물도 나와 있다. 같은 지역 래미안라그란데 전용 84㎡ 14층 입주권 역시 지난달 8일 17억5천만원에 거래돼 18억원대 진입을 앞두고 있다. 성북구 장위동 장위자이레디언트 4단지 전용 84㎡ 11층 입주권은 지난달 27일 16억5천만원에 계약됐고, 은평구 대조동 힐스테이트 메디알레 전용 84㎡ 16층 입주권도 같은 달 30일 15억8천915만원에 거래됐다. 중하위권으로 분류되던 지역에서도 신축 국민평형이 15억원을 넘기는 사례가 빠르게 늘고 있는 것이다.

이 같은 현상은 단지별 개별 호재만으로 설명되기보다 서울 전체 주택시장 흐름과 맞물려 있다. 최근 서울에서는 강남권이나 한강변 주요 지역뿐 아니라 상대적으로 덜 올랐던 강북권 중위권 지역까지 매수세가 확산하는 모습이 나타나고 있다. 여기에 새 아파트 공급이 충분하지 않은 상황에서, 입지가 비슷하면 신축이 기존 구축보다 훨씬 높은 가격을 인정받는 경향이 강해졌다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 중하위권 가격 자체가 전반적으로 오르면서 비슷한 위치의 신축 단지가 더 높은 가격을 형성할 수 있게 됐고, 이들 지역 신축 시장에서는 15억원을 넘어 18억원 수준으로 가격이 맞춰지는 흐름이 나타나고 있다고 설명했다.

실제 가격 상승 속도도 가파르다. 한국부동산원에 따르면 6월 둘째 주 기준으로 올해 성북구의 누적 아파트 매매가격 상승률은 7.02%로, 지난해 같은 기간 0.74%의 9배를 넘었다. 노원구는 지난해 같은 기간 0.08% 하락했지만 올해는 4.96% 상승했고, 동대문구도 지난해 0.17%에서 올해 5.50%로 오름폭이 커졌다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 전반적인 공급 부족과 주변 시세 상승, 신축 품귀 현상이 동시에 작용한 결과라고 진단했다. 특히 신축 아파트는 해당 지역의 대표 단지, 이른바 랜드마크 역할을 하면서 주변 시세를 끌어가는 경우가 많다는 설명이다.

결국 서울 중하위권에서도 신축 아파트가 지역 평균 시세와 별개로 독자적인 가격 기준을 만들고 있다는 점이 이번 거래들에서 확인된다. 이 같은 흐름은 앞으로도 서울 내 공급 부족이 이어지고 신축 선호가 유지될 경우 더 확산할 가능성이 있다. 다만 분양권·입주권 가격이 단기간에 빠르게 오른 만큼, 금리와 대출 규제, 실제 입주 이후 시장 평가에 따라 상승 속도는 달라질 수 있다.