청년 대출 규제 완화 검토…실수요자 숨통 트일까?

금융당국이 청년·서민 실수요자 대출에 한해 가계대출 총량 규제의 예외를 넓히는 방안을 검토하면서, 강한 대출 억제 기조 속에서도 꼭 필요한 계층에는 자금 공급의 숨통을 틔우는 방향으로 정책의 무게중심을 조정하고 있다.

26일 금융당국과 금융권 설명을 종합하면, 당국은 청년·신혼부부·생애 최초 주택 구입자 등 실수요 성격이 뚜렷한 차주에게는 가계대출 총량 관리 기준을 보다 유연하게 적용하는 방안을 들여다보고 있다. 가장 유력하게 거론되는 방식은 이른바 핀셋지원 대상 대출을 금융회사 가계대출 관리 실적에서 제외하는 것이다. 당국은 올해 가계대출 총량 증가율 목표치를 1.5%로 제시해 관리하고 있는데, 현재도 정책서민금융이나 민간 중금리 대출은 일부 예외를 인정하고 있어 여기에 청년·서민 실수요자 대출이 추가될 가능성이 있다. 이는 최근 이재명 대통령이 부동산정책 대토론회에서 청년과 신혼부부, 서민 주거와 관련한 맞춤형 지원 필요성을 여러 차례 강조한 흐름과 맞닿아 있다.

이 같은 검토가 나오는 배경에는 총량 규제가 현장에서 이미 상당한 강도로 작동하고 있다는 현실이 있다. 주요 시중은행들은 상반기 중 연간 가계대출 여력을 사실상 대부분 사용한 상태로 알려졌고, 이 때문에 실수요자까지 대출 문턱이 높아졌다는 지적이 이어졌다. KB국민은행이 이달 초 가계대출 목표치를 맞추기 위해 주택담보대출 한도를 6억원에서 3억원으로 줄인 사례가 대표적이다. 당국으로서는 가계부채를 계속 조여야 한다는 원칙은 유지하되, 규제의 경계선에서 실제 입주나 주거 이전, 생애 첫 내 집 마련 같은 수요가 피해를 보는 상황은 줄여야 하는 딜레마에 놓여 있는 셈이다. 이런 이유로 일각에서는 예외 항목을 계속 늘리기보다 애초 1.5%라는 목표치 자체를 조정하는 편이 더 실효적일 수 있다는 의견도 나온다.

실수요 지원과 함께 일부 대출 규제 방식의 세부 조정도 함께 검토되고 있다. 재개발·재건축 과정에서 필요한 이주비 대출은 주택담보대출비율(LTV·담보가치 대비 대출 가능 비율) 산정 기준을 기존 주택에서 새로 지어질 신축 주택으로 바꾸는 방안이 거론된다. 지금은 종전 주택 감정평가액을 기준으로 LTV 40%를 적용받는데, 기준이 신축 주택으로 바뀌면 담보 가치가 높아져 실제 대출 가능 금액이 늘어날 수 있다. 이는 정비사업 구역 주민들이 이주 과정에서 겪는 자금 부족 문제를 덜어주는 효과를 낼 수 있다는 점에서 실수요 지원의 연장선으로 해석된다.

반면 이런 예외 지원과 별개로, 투기성 또는 과도한 차입을 억제하려는 고강도 규제 기조는 계속 이어질 가능성이 크다. 대표적으로 비거주 1주택자에 대한 전세대출 보증 제한이 검토 대상이다. 은행권 전세대출은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 같은 공적 보증기관의 보증이 사실상 핵심인데, 당국은 이 보증 비율을 더 낮추거나 경우에 따라 보증 자체를 제한하는 방안까지 검토할 수 있다. 이미 당국은 2025년 6·27 대책에서 수도권과 규제지역 전세대출 보증비율을 90%에서 80%로 낮췄고, 같은 해 9·7 대책에서는 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도를 3억원에서 2억원으로 줄였다. 다만 실제 정책 설계에서는 직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양·치료, 학교폭력 피해 같은 사유를 실수요로 볼지, 또 허용 대상을 미리 열거하는 방식인지 아니면 금지 대상을 정하고 나머지를 허용하는 방식인지가 핵심 쟁점이 될 전망이다.

고액 주택담보대출 차주에게 별도의 거시건전성 관리부담금을 부과하는 아이디어도 함께 주목받고 있다. 이는 제한된 대출 자원을 많이 사용하는 차주에게 대출액의 1∼2% 수준 부담금을 매겨 가계부채 증가를 억제하고, 동시에 그 재원을 청년 주택 임차 지원 등에 활용하자는 구상이다. 다만 부담금은 사실상 준조세 성격이어서 취득세와 양도소득세, 재산세와 종합부동산세에 더해 추가 부담이 생긴다는 반발도 예상된다. 결국 당국은 한편으로는 부동산 시장 과열을 자극할 수 있는 대출을 억제하고, 다른 한편으로는 청년·서민 실수요자의 자금줄은 지켜야 하는 두 과제를 동시에 풀어야 한다. 이 같은 흐름은 앞으로도 전체 가계부채 관리 기조는 유지하되, 실수요자 보호를 위한 예외 조항과 세부 규제를 정교하게 손질하는 방향으로 이어질 가능성이 크다.