2026년 부동산 세제개편, 주택 시장 혼란 가속화

정부가 2026년 세제개편안을 통해 초고가 주택 보유자, 비거주 1주택자, 다주택자에 대한 세 부담을 크게 높이면서, 매도 시한과 예외 규정이 복잡하게 얽혀 시장 혼란이 커지고 있다.

이번 개편의 쟁점은 세금을 올리는 방향 자체만이 아니라, 혜택을 유지하려면 언제까지 집을 팔아야 하는지를 둘러싼 기준이 너무 촘촘하고 사례별로 다르다는 데 있다. 현장에서는 중개업소와 세무사무소, 관계 부처에 문의가 몰리고 있다. 특히 상생임대인 제도를 활용했던 1주택자들은 기존 계획이 갑자기 흔들리게 됐다는 반응을 보인다. 상생임대인 제도는 임대료를 직전 계약보다 5% 이내로 올려 임대차 계약을 맺으면 1주택자의 장기보유특별공제에서 2년 거주 요건을 면제해주는 제도다. 정부는 이 특례를 2026년 말 폐지하면서도 일정한 경우에는 종전 혜택을 인정하겠다고 밝혔지만, 실제 적용 기준은 임대차 종료 시점과 현재 계약 성격에 따라 갈린다.

예를 들어 올해 말까지 상생임대차 계약이 끝나면 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일까지 팔 경우 기존 혜택이 유지된다. 2027년 1월 1일 이후 계약이 종료되면 계약 종료 후 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 가운데 더 이른 날 전까지 팔아야 한다. 문제는 이런 예외가 현재 진행 중인 계약도 상생임대 계약일 때만 적용된다는 점이다. 상생임대 계약이 이미 끝난 뒤 재계약 과정에서 임대료를 5% 넘게 올렸다면, 집주인은 내년 말까지 팔아야 2년 거주 요건을 인정받을 수 있다. 그동안은 전체 임대 기간 중 한 차례만 5% 이내 인상 조건을 맞추면 매도 시점과 무관하게 혜택을 받을 수 있었던 만큼, 시장에서는 제도 신뢰가 흔들릴 수 있다는 우려가 나온다.

토지거래허가구역 규제와 맞물린 사례도 혼란을 키운다. 토지거래허가구역에서는 실거주 의무가 붙기 때문에 임차인이 있는 집은 매매가 쉽지 않다. 정부는 지금까지 이런 주택을 무주택자가 살 경우 종전 임대차 기간 동안 실거주 의무를 늦춰주는 예외를 뒀지만, 이 규정도 2026년 말 종료될 예정이다. 시장에서는 토지거래허가구역을 곧바로 풀기 어렵다면, 임차인이 있는 주택 거래를 허용하는 예외를 최소한 내년까지는 연장해야 하는 것 아니냐는 관측이 나온다. 실제로 집주인이 세제 혜택을 지키기 위해 매도해야 해도, 임차인을 내보내기 어렵거나 매수자가 실거주 요건을 감당하기 어려우면 거래 자체가 막힐 수 있기 때문이다.

매입 임대사업자들도 부담이 크다. 정부는 의무임대기간이 끝난 주택을 2027년 말까지 팔아야 양도소득세 중과 배제와 장기보유특별공제 50% 혜택을 주기로 했다. 하지만 임대사업자들은 대출 규제와 매수 위축으로 거래가 잘 이뤄지지 않는 상황에서 여러 채를 짧은 기간 안에 한꺼번에 처분하기는 현실적으로 어렵다고 말한다. 더구나 정비사업이 진행 중인 단지는 조합원 지위 양도 금지 때문에 팔고 싶어도 못 파는 경우가 있다. 정부는 이런 주택에 대해 의무임대기간 종료일, 조정대상지역 지정공고일, 이전고시일 가운데 가장 늦은 날을 기준으로 1년 내 매도하면 혜택을 주는 방향으로 시행령을 손질할 계획이다. 다만 임대사업자들은 매도 가능 시점이 다소 늦춰져도 조합원 지위 양도 제한, 토지거래허가구역 규제, 계약갱신청구권 등으로 실제 처분은 여전히 쉽지 않다고 반발한다. 등록임대주택은 대체로 비거주 상태여서 기본공제 축소와 세율 인상 영향까지 겹치면 종합부동산세 부담이 종전보다 2~3배 늘 수 있다는 전망도 나온다.

비거주 1주택자에 대한 과세 기준도 앞으로 논란이 이어질 가능성이 있다. 정부는 취학, 직장, 질병, 해외 체류 같은 사유로 거주를 옮긴 경우뿐 아니라 이와 비슷한 불가피한 사정도 인정할 수 있다는 입장이지만, 실제로는 납세자가 스스로 사유를 입증해야 한다. 문제는 현실의 사례가 법령 문구보다 훨씬 다양하고 복잡하다는 점이다. 과세 관청이 사안별로 판단하는 구조에서는 어느 경우까지 예외가 되는지를 놓고 해석 차이가 생길 수 있다. 이 같은 흐름은 세제 강화 자체보다도 적용 기준의 예측 가능성과 거래 현실을 함께 보완하느냐에 따라 향후 시장 불안의 크기가 달라질 가능성이 있다.