인천·이천 등 4곳, 미분양 관리지역 지정... 보증 심사 강화
주택도시보증공사가 8월 미분양 관리지역으로 인천 영종구, 경기 이천시·양주시, 강원 강릉시 등 4곳을 지정하면서 해당 지역의 신규 분양 사업은 보증 심사 문턱이 한층 높아지게 됐다.
주택도시보증공사(HUG)는 8월 10일부터 9월 9일까지 적용하는 미분양 관리지역 명단을 6일 발표했다. 이번에는 부산 사상구가 관리지역에서 빠졌고, 강릉시가 새로 포함됐다. 미분양 관리지역 제도는 분양이 잘 이뤄지지 않는 곳에서 공급이 과도하게 늘어나는 것을 막고, 사업장의 자금 조달 위험을 미리 관리하기 위한 장치다.
이번 지정 지역의 세부 사유를 보면, 강릉시는 미분양 물량이 늘어나는 흐름 때문에 '미분양 증가' 지역으로 신규 지정됐다. 영종구와 양주시는 미분양이 기대만큼 줄지 않는 데다 추가 누적 가능성까지 있는 것으로 평가돼 '미분양 해소 저조'와 '미분양 우려' 기준에 함께 해당했다. 이천시는 기존 물량 해소 속도가 더딘 점이 반영돼 '미분양 해소 저조' 지역으로 분류됐다.
미분양 관리지역으로 묶이려면 기본적으로 미분양 주택이 1천가구 이상이면서, 전체 공동주택 재고 대비 미분양 비율이 2% 이상이어야 한다. 여기에 미분양 증가, 미분양 해소 저조, 미분양 우려 등 3가지 판단 기준 가운데 하나 이상에 해당하면 관리지역으로 지정된다. 6월 말 기준 관리지역 내 미분양 주택은 모두 6천828가구로, 전국 미분양 주택 6만7천464가구의 약 10.1%를 차지했다. 이는 일부 지역에 미분양이 집중돼 있다는 뜻으로도 읽힌다.
관리지역으로 지정되면 사업자는 분양보증, 특히 프로젝트 파이낸싱(PF·부동산 개발사업 자금조달) 관련 보증을 받기 전에 사전심사를 거쳐야 한다. 심사에서 '양호'나 '보통' 판정을 받으면 6개월 안에 보증을 신청할 수 있지만, '미흡' 판정을 받으면 다시 심사를 받아야 한다. 두 차례 이상 미흡 판정이 나오면 자금관리 조건부로만 보증 신청이 가능하다. 결국 이 제도는 미분양 위험이 큰 지역에서 무리한 공급을 걸러내는 역할을 한다는 점에서, 앞으로도 지방과 수도권 외곽을 중심으로 주택시장 분위기와 공급 속도를 가늠하는 지표로 활용될 가능성이 크다.
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