강남3구 거래 비중 9.1%, 8월 한 자릿수로

서울 아파트 거래에서 강남 3구 비중이 8월 9.1%로 내려앉았다. 세제 개편을 둘러싼 불확실성과 대출 규제가 겹치면서 고가 주택이 많은 강남·서초·송파 거래가 먼저 식은 것으로 풀이된다.

국토교통부 실거래가 자료를 분석한 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 7일 8월 서울 아파트 거래량이 2322건으로 집계됐고, 이 가운데 강남 3구 비중은 9.1%였다고 밝혔다.

강남 3구 비중은 올해 1월 12.9%에서 4월 15.2%, 5월 16.1%까지 올랐다. 그러나 세제 개편안 논의와 대출 규제 부담이 커지면서 8월에는 한 자릿수대로 낮아졌다.

강남권은 서울에서도 고가 주택 비중이 큰 지역으로 꼽힌다. 세 부담과 자금 조달 여건 변화가 커질수록 매수자와 매도자가 가격을 다시 계산하는 시간이 길어질 수밖에 없다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “강남 3구는 과세 강화와 대출 규제로 상급지 쏠림 현상이 숨을 골랐다”면서 “전월세 가격 불안 및 매물 부족 강도가 크고 대출이 좀 더 나오는 비강남권은 수요 감소가 상대적으로 덜했다”고 진단했다. 대출 여력이 상대적으로 남은 지역에서는 거래 감소 압력이 덜했다는 뜻이다.

서울 전체 거래도 5월 이후 줄었다. 서울 아파트 거래량은 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료된 5월 8962건까지 늘었다.

이후 거래량은 6월 5289건, 7월 5800건을 기록했고 8월에는 2322건으로 집계됐다. 실거래 신고가 뒤늦게 반영될 수 있다는 점을 감안하더라도 5월과 비교하면 거래 열기는 낮아진 흐름이다.

가격대별 거래 비중도 달라졌다. 3억 원 초과 6억 원 이하 아파트 비중은 1월 16.97%에서 8월 21.32%로 늘었다.

3억 원 이하 비중도 같은 기간 3.39%에서 5.12%로 증가했다. 반면 9억 원 초과 15억 원 이하 비중은 31.8%에서 26.6%로 줄었고, 15억 원 초과 비중도 21.07%에서 19.08%로 낮아졌다.

거래의 무게중심이 고가 주택에서 중저가 주택 쪽으로 이동한 모습이다. 대출 규제가 강화될수록 자기자본 부담이 큰 고가 주택 거래는 위축되고, 상대적으로 대출 여력이 남는 비강남권과 중저가 구간은 감소 폭이 작아질 수 있다.

세제도 거래 판단에 영향을 주는 요인이다. 앞서 본지는 민주당이 세제 개편이 부동산 시장에 미칠 영향을 검토한다고 전한 바 있다.

주택 거래에서 세제는 보유 비용과 매도 시점을 함께 바꾸는 변수다. 다주택자나 고가 주택 보유자는 종합부동산세, 양도소득세, 대출 한도 변화를 함께 따져 거래 여부를 결정하는 경우가 많다.

함 랩장은 “부동산 세제 개편안의 최종 형태가 아직 확정되지 않은 데다 추가 기준금리 인상 가능성도 남아 있어, 매수 및 매도자 간 희망가 격차가 쉽게 좁혀지기 어려운 상황”이라고 말했다. 그는 향후 흐름이 세제 개편안 확정 시점, 통화 당국의 추가 금리 결정 여부, 가을 주택임대차 시장의 불안 강도에 달려 있다고 설명했다.

이번 거래 감소는 가격 방향을 단정할 근거라기보다 거래 참여자들이 세금과 대출 조건을 확인하려는 대기 국면으로 해석된다. 강남 3구 거래 비중이 다시 늘어날지는 세제와 금리, 임대차 시장 조건이 실제로 어떻게 정리되는지에 따라 달라진다.