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부동산 조각투자 '소유', 안전한 투자처는 아니다

정석규 기자

2022-11-07 월 14:08

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루센트블록 '소유', 금융위 투자자 보호 원칙 기반 시스템 구축...서비스 중단 시 조치·커뮤니티 부재 등 아쉬워
부동산시장 침체 따라 수익증권 가격 하락..."거래량 적어 적정가격 판단 어렵다"

사진 = 루센트블록이 운영하는 부동산 조각투자 '소유' 홈페이지 / 소유 홈페이지 갈무리

루센트블록이 운영하는 부동산 조각투자 플랫폼 '소유'의 투자 안정성에 대해 시장의 우려가 제기되고 있다. 금융위원회의 투자자 보호 원칙을 준수할 시스템을 구축했지만, 유사 시 투자금 환급 문제와 투자자 커뮤니티의 부재 등 보완할 부분이 있다는 지적이다.

부동산 조각투자는 투자자가 조각투자 앱에 상장된 전자등록 수익증권에 투자해 이를 소유함으로써 해당 부동산의 수익권을 취득하는 투자방식이다. 전자등록 수익증권이란 신탁업자가 빌딩 등 상업용부동산 기반 수익증권을 예탁결제원에 전자등록 형태로 발행한 것이다.

자본시장법에 따르면, 신탁업자가 부동산으로 수익증권을 발행할 수는 없다. 서비스 출시를 위해 금융위원회는 지난해 4월 루센트블록의 소유를 '혁신금융서비스'로 지정하고 자본시장법상 예외를 인정했다. 혁신금융서비스로 지정되면 2년마다 추가연장을 거쳐 최대 4년까지 증권업 면허 없이 증권을 발행할 수 있다.

한편 금융위는 지난 4월 28일 '조각투자 등 신종증권 사업 관련 가이드라인'을 발표하며, 혁신금융서비스로 지정된 플랫폼도 투자자 보호를 위한 원칙을 따라야 한다는 점을 주지시켰다.

금융위가 제시한 투자자 보호 원칙은 투자자 오인 방지 위한 설명자료 및 광고 기준·절차 마련, 예치금 외부 금융기관 신탁, 사업자 도산위험과 투자자 권리 절연, 증권 예탁 또는 예탁에 준하는 권리관계 관리·확인 체계 마련, 물적설비·전문인력 확보, 분쟁처리절차 및 투자자 피해 보상체계 마련, 발행시장과 유통시장 분리 등 7가지다.

사진 = 투자자 보호체계 유무에 따른 사업 구조 차이 / 금융위원회

루센트블록은 일반인의 접근이 어려웠던 고가의 상업용 부동산을 주식처럼 사고팔기 위해, 소유 앱에서 '부동산관리처분신탁 수익증권에 대한 디지털 증표(SOU)'를 앱에서 유통하고 있다.

SOU는 수익증권의 거래내역과 권리내용에 상응하는 증표로, 수익증권을 거래하기 위한 수단이다. SOU는 루센트블록의 플랫폼 '소유' 안에서만 거래가 가능하며, 고객계좌부에 수익증권에 대해 전자등록된 자는 등록된 권리를 적법하게 갖는 것으로 추정된다.

발행시장·유통시장 분리를 위해 루센트블록의 SOU는 신탁회사인 하나자산신탁에서 발행한다. 건물주는 신탁사에게 건물을 위탁하고, 신탁사는 건물을 토대로 다분할 수익증권을 발행한 뒤 예탁결제원을 통해 전자등록을 진행한다.

투자자가 공모청약에 참여하면 소유는 수익증권(SOU)을 부여하고, 예치금 외부 금융기관 신탁 원칙에 따라 투자자가 지급한 공모 대금을 신탁사에 지급한다. 계좌관리기관은 하나금융투자로, 투자자 간 SOU 거래를 관리하고 책임진다. 투자자는 매달 자신이 가진 SOU 수에 따라 부동산 임대수익 등을 배당받을 수 있고, 빌딩 매각 시 매각 차익을 배분받을 수 있다.

만일 투자자와 루센트블록 사이에 분쟁이 발생하면, 루센트블록은 준법감시인을 위원장으로 하는 독립적 분쟁조정위원회에서 이를 조정하고 결과를 금융감독원에 통보하게 된다. 더불어 루센트블록은 투자자 피해 보상을 대비해 임원배상책임보험(30억원 한도)과 개인정보보호배상책임보험Ⅱ(1억원 한도)에 가입돼 있다.

사진 = 루센트블록의 부동산 조각투자 플랫폼 사업 구조 / 삼성증권

다만 '투자자 피해 보상'이라는 문구가 투자금 손실분을 루센트블록에서 보전해준다는 의미는 아니다. 루센트블록의 투자설명서에 따르면 부동산 수익증권(SOU)은 예금자보호법의 보호를 받지 않는 ‘실적배당형상품’으로 투자원금의 손실이 발생할 수 있다.

루센트블록은 자체 공지를 통해서도 "자본시장과 금융투자업에 관한 법률, 신탁법을 비롯한 관계법령에 따라 플랫폼운영사, 신탁업자 등 SOU와 관련된 어떠한 당사자도 투자원금의 보장 또는 투자목적의 달성을 보장하지 않는다"고 밝혔다.

예금자보호법 적용을 받지 않는 주식이나 펀드처럼 SOU 역시 시세 변동으로 인해 투자금 손실이 일어날 수 있다. 7일 오전 10시 20분 현재 1SOU당 5000원에 공모한 공모한 안국 다운타우너의 SOU는 3300원을, 이태원 새비지가든의 SOU는 4100원을 기록했다. 부동산시장이 하락장에 들어서면서 조각투자 상품 가격에도 시장 상황이 반영된 것이다.

아울러 소유 서비스가 중단될 경우에도 투자금은 손실될 수 있다. 혁신금융서비스 지정기간 내에 금감원 검사 결과에 따라 금융위의 혁신금융서비스 지정취소, 중지명령 등이 내려질 경우, 루센트블록은 서비스를 중단하고 폐업을 신고할 수 있다.

이 경우 루센트블록은 신탁부동산 매각 또는 경·공매 절차등을 통해 취득하는 금액으로 일정 비용 등을 충당한 후 SOU 투자자들에게 환금을 진행한다. 투자금 환급은 제반 비용 충당보다 후순위이므로 매각 시점의 부동산 가격이 충당해야 할 비용보다 낮을 경우 투자자들은 투자금을 돌려받지 못할 수 있다.

주식·코인과 달리 투자 관련 정보를 공유할 수 있는 커뮤니티가 없다는 점도 불안 요인이다. 소유는 대중적인 주식투자와 달리 소수의 인원이 투자에 참여하는 만큼 SOU 거래량이 적을 수밖에 없다. 따라서 매도 주문을 해도 매수자가 없어 실제 매도까지는 시간이 걸리는 경우가 발생한다.

3년쨰 주식 투자 중인 권 모씨(32)는 "부동산 조각투자 광고를 보고 소유 앱을 깔았는데, 매수·매도 물량이 너무 적어 적정가격을 판단할 수 없기에 투자를 보유하고 있다"며 "투자자 모임도 생기고 거래가 바로바로 이뤄질 정도로 플랫폼이 커지면 주식과 더불어 투자할 만한 곳이 될 것 같다"고 말했다.

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  • 2022.12.04 19:30:30
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  • 2022.12.03 23:12:16
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  • 2022.12.01 19:04:42
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