美 주택시장, '금리 인하'가 해답이 아닌 이유…집값 더 뛸 수도

미국 주택시장을 옥죄는 '고금리'의 그늘이 짙어지는 가운데, 단순한 주택담보대출 금리 인하만으로는 전반적인 부담 완화가 쉽지 않을 것이란 분석이 나왔다. 일부 전문가들은 금리 하락이 일시적으로 수요를 폭증시켜 오히려 주택 가격을 끌어올릴 수도 있다고 경고하고 있다.

현재 미국의 30년 고정 모기지 금리는 6.5%를 웃도는 수준을 유지하고 있다. 이는 금융위기 직후였던 2008년 이후 가장 높은 수준으로, 지난 3년간 시장을 위축시키는 가장 큰 원인으로 작용해왔다. 이에 따라 수많은 예비 구매자들이 높은 월세를 감당하면서도 주택 구매를 미루고 있고, 기존 주택 보유자들 또한 낮은 금리에 묶여 매물을 내놓지 못하는 이른바 '금리 락인 현상'이 고착화되고 있다.

전문가들은 대출 금리가 5%대 초반으로 내려가기 전까지는 매물 증가도 크게 기대하기 어렵다고 보고 있다. 내셔널와이드의 수석 이코노미스트 벤 에이어스는 “현재 월세나 모기지에 대한 부담으로 주택 구매를 보류 중인 수요층이 많다”며 “금리가 내려가면 이들이 시장에 대거 진입해 오히려 가격을 밀어올릴 수 있다”고 설명했다.

자금조달 비용이 높아지면서 신규 주택 공급도 둔화된 상황이다. 하지만 건설업계는 대출 금리 하락에 따라 자재비나 개발 비용이 줄어들면 공급 측면에서 숨통이 트일 가능성도 조심스럽게 제기하고 있다. BMO 캐피털마켓의 수석 이코노미스트 살 구아티에리는 “건설업자 입장에서는 낮아진 자금 조달비가 주택 공급을 회복시킬 변수”라며 “이는 장기적으로 집값 안정에 도움을 줄 수 있다”고 전망했다.

하지만 이러한 흐름이 현실화되기까지는 시간이 걸릴 것으로 보인다. 네이비 페더럴 크레딧 유니언의 수석 이코노미스트 헤더 롱은 “금리가 6% 이하로 떨어지면 단기적으로는 구매 수요가 폭발적으로 증가할 것”이라며 “현재 400만 호 수준에 그치고 있는 연간 주택 매매 건수가 최대 100만 건가량 늘어날 수도 있다”고 말했다.

특히 밀레니얼 세대가 본격적인 주택 실수요층으로 떠오르고 있는 가운데, 이들은 그간의 금리 고점기에 관망세를 유지해 온 만큼 향후 수요 반등의 주요 동력이 될 것으로 꼽히고 있다. 그러나 롱 이코노미스트는 “한꺼번에 매수자들이 몰릴 경우, 기존 집값이 떨어지기보다는 오히려 경쟁적인 구매 열기로 다시 오를 가능성도 배제할 수 없다”고 덧붙였다.

결국 모기지 금리 인하 여부가 주택 시장에 미치는 효과는 수요와 공급 중 어느 쪽이 먼저 반응하느냐에 따라 달라질 것으로 보인다. 금리가 내려간다고 해서 집값이 곧바로 내려간다는 단순 논리는 통하지 않는다. 실수요자뿐만 아니라 정책 당국 역시 금리 정책을 주택시장에 직접적으로 연결 짓는 데 신중해야 한다는 지적이 나온다.