일본, 부동산 가상자산 결제 규제 본격화…자금세탁 차단 강화 나서

일본 금융당국이 부동산 거래에서 암호화폐 사용이 늘자 ‘자금세탁’ 우려를 정면으로 제기하며 업계 준수사항을 담은 공동 가이던스를 내놨다. 부동산 대금이 비트코인(BTC) 등 가상자산으로 결제될 경우 국경 간 전송이 즉각 가능하다는 특성상 추적이 어려워질 수 있다는 판단이다.

일본 금융청(FSA)은 29일(현지시간) 국토교통성, 경찰청, 재무성과 함께 업계 주요 단체를 대상으로 ‘부동산 거래에서의 가상자산 활용’ 관련 공동 요청문을 공개했다. 당국은 “가상자산은 국경을 넘어 순식간에 이전될 수 있어 부동산 거래의 결제 수단으로 악용될 위험이 높다”며 자금세탁 및 불법행위 차단을 위한 통제를 강화하라고 주문했다.

KYC·자금출처 확인 강화…이상거래 발견 시 즉시 통보 요구

핵심은 고객확인의무(KYC)와 자금출처 확인을 ‘형식적 절차’가 아닌 실질 통제로 강화하라는 데 있다. 당국은 ‘범죄수익이전방지법’에 근거해 가상자산을 수반하는 부동산 거래를 취급하는 사업자가 거래 당사자 신원 확인과 자금의 출처(소스 오브 펀즈) 검증을 엄격히 이행해야 한다고 강조했다.

또 무등록 영업이 의심되거나 자금 흐름이 비정상적으로 보이는 사례를 파악하면 감독당국 및 수사기관에 신속히 통보하도록 요청했다. 부동산 시장 특성상 1회 거래 금액이 크고 관계자가 다층적으로 얽히기 쉬운 만큼, 가상자산이 끼는 순간 ‘이상징후 탐지’가 사실상 1차 방어선이 된다는 메시지로 해석된다.

해외에서 3000만엔 초과 수령·비거주자 부동산 취득, 보고 의무 명시

이번 문서에는 보고 의무도 구체적으로 적시됐다. 외국환 및 외국무역법에 따라 해외로부터 가상자산 등을 3000만엔(약 4억4361만원, 원·달러 환율 $1=1478.70원 적용 기준) 초과 규모로 수령하거나, 국외로 송금하는 성격의 지급·수령이 발생하면 ‘지급 또는 지급수령 보고서’ 제출 대상이 될 수 있다고 밝혔다.

아울러 비거주자가 일본 내 부동산이나 그 권리를 취득하는 경우 ‘일본 내 부동산 또는 그 권리 취득 보고’가 요구된다는 점도 재확인했다. 당국이 ‘현황 파악’이라는 표현을 쓴 만큼, 규정 위반 단속뿐 아니라 가상자산 기반 부동산 거래의 규모와 경로를 데이터로 축적해 추가 규제 설계에 활용하려는 포석도 읽힌다.

교환·중개는 ‘교환업’ 해당 소지…제도권 편입 흐름도 빨라져

당국은 특히 고객을 대신해 가상자산을 법정통화로 바꾸거나 중개하는 행위가 ‘가상자산 교환업’에 해당할 수 있다고 명시했다. 즉 부동산 회사가 결제 편의를 이유로 사실상 환전·중개 역할까지 수행하면 등록 의무 위반 위험이 커지며, 무등록 영업은 법 위반으로 이어질 수 있다는 경고다.

이번 조치는 일본이 가상자산을 제도권 금융 규율로 끌어들이는 큰 흐름과도 맞닿아 있다. 일본은 이달 금융상품거래법(FIEA)을 개정해 가상자산을 ‘금융상품’으로 분류하는 방향을 제시했고, 무등록 사업자에 대한 형사처벌(3~10년 징역)과 벌금 상향(300만엔→1000만엔), 내부자거래 금지 명문화 등을 추진하고 있다. 정부가 2026년 세제개편 윤곽에서 가상자산 소득 과세를 현행 최대 55% 누진에서 주식처럼 20% 분리과세에 가깝게 손질하는 방안도 내놓은 만큼, 규제 강화와 제도 정비가 동시에 진행되며 부동산 시장의 ‘가상자산 결제’ 역시 더 촘촘한 감시 체계 안으로 들어갈 전망이다.