BTC 250% 담보 모기지, 60일 연체 땐 처분

비트코인(BTC)을 팔지 않고 주택 계약금 담보로 쓰는 미국 모기지 상품이 일반 제공에 들어갔다. 가격 하락만으로는 마진콜이 발생하지 않지만 대출금 납부가 60일 밀리면 담보 BTC가 매각될 수 있다.

베터(Better·$BETR)와 코인베이스($COIN)는 8월 26일 공동 발표에서 토큰 담보형 적격 모기지 상품을 일반 제공한다고 밝혔다. 베터가 대출 실행과 심사, 사후 관리를 맡고 코인베이스는 담보 이전과 코인베이스 프라임 수탁 인프라를 제공한다.

상품 구조는 '두 개의 대출, 한 번의 월납'이다. 주택에는 패니메이(Fannie Mae) 기준의 1순위 모기지가 설정되고, 계약금 대출은 맡긴 BTC와 주택에 대한 2순위 담보권으로 뒷받침된다.

베터 상품 페이지는 BTC 가치의 40%를 계약금에 반영한다고 설명했다. BTC 25만 달러(약 3억4450만원)를 담보로 맡기면 10만 달러(약 1억3780만원)의 계약금 대출을 받을 수 있는 구조다.

이는 계약금 대출액의 250%에 해당하는 BTC를 담보로 요구한다는 뜻이다.

코인베이스 헬프센터는 일상적인 BTC 가격 변동이 모기지 조건에 영향을 주지 않고, 가격만으로 추가 담보 요구나 마진콜이 발생하지 않는다고 안내했다. 다만 납부기일 다음 날부터 연체가 시작되며 60일 연체 상태가 이어지면 베터가 담보 BTC를 매각할 수 있다.

핵심 위험은 시세 급락 자체보다 연체 후 담보 처분이다. 일반적인 암호화폐 담보대출은 담보 가치 하락이 청산 조건으로 작동하는 경우가 많지만, 이 상품은 납부 이력이 처분 기준으로 제시됐다.

주택 압류 절차는 별도로 연체 180일 시점부터 시작된다고 베터는 설명했다. BTC 담보 처분과 주택 담보 절차가 같은 시점에 움직이는 구조는 아니다.

이 상품은 모든 이용자에게 열려 있지 않다. 신청자는 미국 거주자여야 하고, 정상 상태의 검증된 코인베이스 계정과 충분한 BTC를 보유해야 한다.

베터의 별도 설명 글은 최소 680 피코(FICO) 신용점수와 패니메이 적격 주택 요건도 제시했다. 토큰 담보를 제공하더라도 기존 주택금융 심사 요건을 벗어나는 상품은 아닌 셈이다.

비용도 확인해야 할 대목이다. 베터는 암호화폐 담보 모기지 금리가 일반 30년 고정 모기지보다 0.5~1.5%포인트 높을 수 있다고 적었다.

코인베이스 원(Coinbase One) 회원에게는 최대 1만 달러(약 1378만원)의 클로징 코스트 크레딧이 제공된다. 다만 이 혜택은 상품 이용 비용과 금리 프리미엄을 별도로 따져야 하는 요소다.

지기 욘손(Ziggy Jonsson) 베터 모기지 최고기술책임자는 공동 발표에서 "코인베이스 원 회원이 보유 자산을 팔지 않고 담보로 맡기도록 해 온체인에 부가 쌓인 세대에게 주택 소유의 새 경로를 열고 있다"고 말했다. 이 발언은 암호화폐 보유자를 기존 주택금융 안으로 끌어들이려는 상품 취지를 설명한다.

두 회사는 8월 26일 공동 발표에서 6월 대기자 명단 개설 이후 예상 대출 규모가 2억6000만 달러(약 3583억원)를 넘었다고 밝혔다. 현재 공개 상품 페이지는 출시 담보 자산을 BTC로 적고 있으며, 이더리움(ETH)과 솔라나(SOL)는 향후 추가 가능성이 있는 자산으로 남겼다.

한국 이용자가 바로 신청할 수 있는 상품은 아니다. 현재 공개 조건은 미국 거주자, 검증된 코인베이스 계정, 충분한 BTC 보유, 베터 심사 통과를 전제로 한다.