서울 분양시장, 가격 급등과 청약 가점의 엇갈림 뚜렷

서울 동작구 노량진동 ‘라클라체 자이 드파인’ 청약에서는 50점대 당첨자가 나오면서, 최근 서울 분양시장에서 나타나는 지역별 온도 차가 다시 확인됐다.

22일 한국부동산원 청약홈에 따르면 노량진6구역 재개발 단지인 이 아파트는 1순위 청약을 받은 7개 주택형 가운데 전용면적 106㎡A형의 당첨 가점이 최저 56점, 최고 66점으로 집계됐다. 청약 가점은 무주택 기간, 청약통장 가입 기간, 부양가족 수를 합산해 계산하는데, 무주택 기간 15년 이상 32점, 통장 가입 기간 15년 이상 17점, 부양가족 6명 이상 35점을 더하면 만점은 84점이다. 이번 단지에서는 106㎡A형이 가장 낮은 점수대에서 당첨됐고, 59㎡C형은 최저 67점, 최고 74점으로 가장 높았다.

눈길을 끄는 대목은 가격과 가점의 엇갈림이다. 라클라체 자이 드파인은 노량진 뉴타운 첫 분양이라는 상징성이 있었지만, 분양가 상한제가 적용되지 않아 가격이 높게 책정됐다. 전용 59㎡ 일반분양가는 19억5천660만∼22억880만원으로, 하루 전 당첨자를 발표한 서초구 잠원동 ‘오티에르 반포’ 같은 면적의 19억700만∼20억4천610만원보다 높다. 그런데도 청약 당첨 가점은 오티에르 반포가 더 높았다. 오티에르 반포의 최저·최고 가점은 각각 69점, 79점으로 라클라체 자이 드파인보다 최대 13점 높았다.

이 같은 흐름은 최근 서울 청약시장에서 반복되고 있다. 분양가 상한제가 적용되는 강남3구와 용산구는 분양가가 주변 시세보다 상대적으로 낮게 책정되는 경우가 많아 수요가 강하게 몰린다. 실제로 지난 1일 1순위 청약을 진행한 서초구 서초동 ‘아크로 드 서초’는 59㎡C형 2가구 모집에서 당첨자 가점이 모두 만점인 84점이었다. 반면 같은 날 당첨자를 발표한 영등포구 ‘더샵 신길 센트럴’은 일부 주택형에서 최저 당첨 가점이 54점과 59점에 그쳤다. 결국 수요자들은 단지 이름값이나 입지뿐 아니라, 분양가가 주변 시세와 비교해 얼마나 매력적인지를 더 민감하게 따지고 있다는 뜻이다.

배경에는 공사비 급등이 있다. 분양가 상한제 적용 지역은 택지비와 건축비에 일정 상한을 두기 때문에 일반분양가가 비교적 낮게 형성된다. 반대로 상한제가 없는 지역은 재개발·재건축 조합이 시공사와 협의해 가격을 정한 뒤 주택도시보증공사(HUG)의 보증 심사를 받는 구조다. 다만 최근에는 자재비와 인건비 상승으로 공사비가 크게 뛰면서, 상한제가 없는 지역의 분양가가 빠르게 높아졌다는 지적이 나온다. 박지민 월용청약연구소 대표는 이런 구조 때문에 상한제 적용 지역으로 청약 수요가 과도하게 집중되고 있다고 분석했다.

앞으로도 서울 분양시장은 같은 도시 안에서도 상한제 적용 여부와 분양가 수준에 따라 경쟁 강도가 뚜렷하게 갈릴 가능성이 크다. 실수요자 입장에서는 청약 가점만 볼 것이 아니라 분양가와 주변 시세 차이, 향후 자금 조달 부담까지 함께 따져야 하는 시장이 됐다는 점이 더욱 분명해지고 있다.