비거주 1주택 종부세 부담 손질 요구 커졌다

비거주 1주택자의 세 부담을 높이는 2026년 세제개편안을 두고 보완 요구가 나왔다. 실제 거주하지 않는 1주택자까지 일괄적으로 세 부담 완화 대상에서 제외하면 임차시장 불안과 수요 이동이 생길 수 있다는 지적이다.

한국조세재정연구원은 13일 서울 중구 은행회관에서 '2026년 세제개편안 정책토론회'를 열었다. 정부는 지난 3일 발표한 세제개편안의 입법예고 기간 접수된 의견을 검토해 다음 달 초 수정안을 국회에 제출할 예정이다.

쟁점은 '비거주 1주택자'다. 세제개편안은 1주택자가 실제 거주하면 종합부동산세 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올리는 내용을 담았다. 다만 실제 거주하지 않는 1주택자는 세 부담 완화 대상에서 벗어날 수 있어 예외 사유와 적용 기준을 손봐야 한다는 의견이 나왔다.

종합부동산세는 일정 기준을 넘는 주택 보유자에게 부과되는 보유세다. 1세대 1주택자는 다주택자와 달리 기본공제와 고령자·장기보유 공제 등 별도 장치를 적용받아 왔다. 이번 개편 논의는 세 부담 완화의 기준을 단순 보유가 아니라 실제 거주 여부까지 넓힐지를 둘러싼 문제다.

우석진 명지대 교수는 "세제개편안에 따르면 1주택 실거주 시 기본공제를 12억원에서 14억원으로 상향 조정하는 것 빼고는 모두 증세 요인"이라며 "국세 수입이 양호한 상황에서 이렇게 증세를 많이 할 필요가 있나"라고 말했다. 우 교수는 고가 주택 기준을 높이고, 부득이한 사유로 거주하지 못한 기간을 거주기간으로 인정하는 특례의 '1년 이상' 요건도 없애거나 최소화해야 한다고 제안했다.

이중교 연세대 법학전문대학원 교수도 "부득이한 사유로 비거주할 경우 거주기간으로 인정하는 기간도 3년에서 5년 정도로 늘려주는 것이 좋겠다"고 말했다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 부동산연구팀장은 거주 여부를 기준으로 세 부담을 달리하는 제도가 집행 과정에서 혼란을 낳을 수 있다고 지적했다.

정부는 시행령 단계에서 보완 여지를 열어뒀다. 김병철 재정경제부 조세총괄정책관은 "불가피한 사유도 거주로 인정하는 사유에 대해 국민들이 많은 의견을 주고 있다"며 "합리적인 의견을 주면 시행령 개정 때 반영할 수 있도록 노력하겠다"고 밝혔다.

장기보유특별공제 개편에도 수정 요구가 이어졌다. 이 교수는 "양도세 장기보유특별공제 취지는 살려야 한다"며 1년 유예기간에는 보유에 따른 공제를 20%, 거주에 따른 공제를 60%로 조정하는 방안을 제시했다. 부동산 가격 상승을 고려하면 10억원으로 설정된 장기보유특별공제 한도를 높이는 것이 바람직하다고도 했다.

장기보유특별공제는 주택을 오래 보유하거나 실제 거주한 경우 양도소득세 계산 때 일정 비율을 공제하는 제도다. 세제상 혜택을 줄이는 방향으로 제도를 바꾸면 단기적으로 매도·보유 판단에 영향을 줄 수 있어 유예기간과 적용 기준이 핵심 쟁점이 된다.

초고가 주택 종부세 강화의 시장 영향에는 의견이 갈렸다. 강경훈 동국대 교수는 "중장기적으로는 상급지 수요를 억제하는 효과를 기대할 수 있다"며 "집값이 좀 잡힐 것"이라고 말했다. 반면 강성훈 한양대 교수는 "임대시장에 불안정성이 나올 수 있다"며 "초고가 주택 아래에 있는 주택이 상승 압력을 받는 일종의 풍선효과가 나타날 수도 있다"고 우려했다.

이번 논의는 초고가 1주택 종부세 공제를 둘러싼 형평성 논란과도 맞닿아 있다. 세 부담을 실거주 중심으로 다시 짜려는 정부 구상과 임대 공급 위축을 우려하는 전문가 의견이 같은 토론회에서 맞섰다.

토론회에서는 개인종합자산관리계좌(ISA) 개편과 '주가 누르기' 방지책도 함께 다뤄졌다. 오종문 동국대 교수는 금융소득종합과세 대상자라는 이유로 ISA 등 조세특례 상품에서 배제하는 것은 적절하지 않다며 "ISA 가입 요건 자체를 없애는 것이 맞다"고 말했다.

오 교수는 '주가 누르기' 방지책에 대해서도 보완 필요성을 제기했다. 그는 "최하위권만 면하면 된다는 잘못된 신호를 줘 웬만한 기업은 신경 쓰지 않을 우려가 있다"고 말했다.

김 정책관은 ISA 개편에 대해 "의견을 수렴해 합리적인 방안을 마련하겠다"고 밝혔다. 정부는 입법예고 의견을 반영한 수정안을 다음 달 초 국회에 제출할 예정이다.