공정과세 논란: 2026년 부동산 보유세 개편, 임대주택 시장 비상!

정부가 2026년 세제개편안에서 부동산 보유 과세를 손질하겠다고 밝히자, 학계에서는 공정 과세라는 명분과 달리 임대주택 공급을 줄이고 세입자 부담을 키울 수 있다는 우려가 나오고 있다.

한국재정학회는 5일 서울 대한상공회의소에서 재정경제부가 3일 발표한 2026년 세제개편안을 평가하는 전문가 간담회를 열었다. 참석자들은 이번 개편이 세제 정상화와 공평 과세를 목표로 한다는 정부 설명에 대해, 정작 무엇을 공정으로 볼 것인지 기준이 뚜렷하지 않다고 지적했다. 심혜정 전 국회예산정책처 조세분석심의관은 보유세의 적정 수준과 정책 목적부터 분명해야 한다며, 소득과 부의 재분배를 위한 것인지, 집값 안정까지 겨냥한 것인지가 명확하지 않다고 짚었다. 김우철 한국재정학회 회장 겸 서울시립대 세무학과 교수도 이번 개편이 조세 개혁이라는 이름에 비해 한쪽으로 치우친 판단일 수 있다고 우려했다.

전문가들이 특히 문제 삼은 부분은 공급 측면이다. 성명재 홍익대 경제학부 교수는 최근 주택 가격 상승의 근본 배경으로 공급 부족을 꼽으면서, 세금으로 수요를 누르는 방식이 오히려 공급을 더 위축시키는 결과를 낳을 수 있다고 봤다. 재산 과세 강화에 초점이 맞춰진 반면 소득세 등 더 넓은 조세 체계 개편은 뒤로 밀렸다는 점도 한계로 제시됐다. 그는 재산세 부담을 키우면 가격이 일시적으로 조정될 수는 있어도 장기적인 상승 압력을 없애기는 어렵다며, 공급 문제를 풀지 않은 채 세 부담만 높이는 정책은 효과가 제한적이라고 설명했다.

임대주택 시장에 미칠 영향도 중요한 쟁점으로 떠올랐다. 성 교수는 자가 보유·거주 비율이 약 55%라는 점을 들어, 나머지 45%는 다른 사람이 보유한 집에 거주하는 셈이라고 설명했다. 이런 상황에서 주택 보유를 실거주 중심으로만 유도하면 시장에 나오는 임대주택이 줄어 무주택자의 주거 안정성이 약해질 수 있다는 것이다. 그동안 장기보유특별공제는 집주인이 직접 살지 않더라도 전세나 월세 형태로 주택을 오래 공급하도록 유도하는 기능이 있었는데, 보유에 따른 혜택을 줄이고 실거주만 우대할 경우 자가 거주자는 보호할 수 있어도 세입자에게는 부작용이 돌아갈 수 있다는 해석이다. 정다운 한국조세재정연구원 연구위원도 다주택자를 모두 투기 수요로 보는 전제는 현실을 단순화한 것이라며, 임대사업 목적의 보유까지 같은 잣대로 다루면 세입자에게 분명한 영향이 생길 수 있다고 말했다.

거주 이전의 자유와 노동시장 효율성 문제를 함께 봐야 한다는 지적도 나왔다. 송헌재 서울시립대 경제학부 교수는 노동시장에서 지역 간 이동이 활발해야 인력이 필요한 곳으로 원활하게 옮겨갈 수 있고, 이것이 경제 전체의 효율성을 높이는 데 도움이 된다고 설명했다. 그런데 공정 과세를 앞세운 세제 변화가 실제로는 주거 이전 비용이나 제약을 키우면, 사람들의 이동을 막아 노동시장 효율을 떨어뜨릴 수 있다는 것이다. 간담회에서는 상속·증여세를 줄이기 위해 기업이 의도적으로 주가를 낮춘다고 보는 이른바 주가 누르기 관련 세제 개편에 대해서도, 단순히 주가순자산비율이 낮거나 특정 기업 활동 뒤 주가가 떨어졌다는 이유만으로 조세 회피 의도를 단정하기는 어렵다는 비판이 제기됐다. 이 같은 흐름은 앞으로 세제개편 논의가 단순한 세 부담 조정에 그치지 않고, 임대 공급과 주거 이동, 노동시장, 자산시장 전반에 미칠 영향을 함께 따지는 방향으로 이어질 가능성이 있다.