정부, 청년·신혼부부 주택 지원 강화...투기성 전세대출 규제

정부가 2026년 8월 13일 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책을 내놓으면서, 청년과 신혼부부 같은 실수요자에게는 주택 구입과 전월세 자금 지원을 넓히고, 실거주 없이 집을 보유한 채 전세대출을 활용하는 투기성 수요에는 제동을 걸기로 했다.

이번 대책의 가장 큰 특징은 지원 대상을 넓히되 대상을 세밀하게 가려내는 방식이다. 금융위원회는 만 39세 이하, 연 소득 7천만원 이하의 무주택 청년이 생애 처음으로 4억원 이하 비아파트를 살 때 이용할 수 있는 청년미래보금자리론을 주택금융공사 상품으로 출시하기로 했다. 대상 주택은 오피스텔과 빌라 같은 비아파트이며, 전용면적 85㎡ 이하, 주택담보대출비율은 최대 80%까지 적용된다. 정부는 현재 비아파트 평균 월세가 약 80만원 수준이라는 점을 고려해 2억원을 30년 만기, 연 3.0% 금리로 빌릴 경우 월 원리금 상환액이 85만원 정도가 되도록 설계했다고 설명했다. 월세를 내듯이 갚아가며 내 집을 마련하게 해, 장기적으로는 더 큰 주택이나 아파트로 옮겨갈 수 있는 발판을 만들겠다는 취지다. 이 상품은 연간 3조원씩 2년 한시 공급되며, 내년 1월 출시가 예정돼 있다.

청년층의 임차 수요를 겨냥한 보완책도 함께 나온다. 정부는 전세와 월세 대출을 함께 보증하는 결합보증 상품을 새로 도입해, 기존처럼 전세보증과 월세보증 가운데 하나만 고르지 않아도 되도록 바꾸기로 했다. 보증비율도 90%에서 100%로 높인다. 대상은 만 39세 이하, 연 소득 7천만원 이하의 무주택 청년이며 신혼부부는 부부 중 1인 기준을 적용한다. 청년특례 전세대출보증도 손질한다. 지원 연령은 만 34세 이하에서 만 39세 이하로 넓히고, 신혼부부와 자녀가 있는 가구의 대출한도는 2억원에서 3억원으로 올린다. 최근 전셋값과 월세 부담이 함께 높아진 상황에서, 청년층이 주거 형태를 옮길 때 생기는 금융 공백을 줄이려는 조치로 볼 수 있다.

신혼부부 정책대출의 소득 기준을 바꾸는 것도 이번 대책의 핵심이다. 그동안은 결혼 전에는 각자 소득 기준을 충족했더라도 혼인신고 뒤 부부 합산소득이 기준을 넘으면 정책대출 대상에서 빠지는 이른바 결혼 페널티가 지적돼 왔다. 금융위원회는 이를 줄이기 위해 신혼부부 보금자리론의 소득 요건에 기존 부부 합산 8천500만원 이하 기준과 함께, 부부 중 1인의 연 소득이 7천만원 이하이면 이용할 수 있는 조건을 추가했다. 둘 중 하나만 충족하면 된다. 이 제도는 10월부터 시행된다. 디딤돌대출과 버팀목대출도 같은 방향으로 조정돼, 부부 중 한 명이라도 각각 연 소득 6천만원 이하, 5천만원 이하 기준에 맞으면 대출이 가능해진다. 동시에 재건축·재개발 이주비, 신축 아파트 중도금과 잔금대출 등 실제 입주와 공급 과정에서 필요한 자금은 금융회사 대출 총량관리와 별도로 관리하기로 했다. 은행들이 총량 규제를 맞추려 집단대출 한도를 줄이면서 실수요자 불편이 커졌던 문제를 완화하려는 것이다. 청년층의 미래 소득 증가 가능성을 총부채원리금상환비율에 더 폭넓게 반영하고, 미성년 시절 상속 등 불가피한 사유가 있는 경우에는 생애최초 주택구입자 혜택을 예외적으로 인정하는 방안도 포함됐다.

반면 정부는 전세대출이 사실상 투자 레버리지로 쓰이는 경우에는 규제를 강화한다. 신규 전세대출 보증과 만기 연장 제한 대상에 투기성 비거주 1주택자를 포함하기로 한 것이다. 기준은 세 가지다. 수도권이나 규제지역 안의 아파트를 가진 1주택자이면서, 그 주택이 임대차 상태이고, 본인이나 배우자 누구도 해당 주택에 실제 거주한 적이 없는 경우다. 주민등록상 주소를 옮긴 적이 없는지를 실거주 판단의 기준으로 삼는다. 세 조건을 모두 충족하면 투기성으로 보고 전세대출 보증을 막는다. 다만 토지거래허가구역 내에서 세입자가 있는 주택을 매수한 경우처럼 예외 사유는 인정하고, 금융회사 여신심사위원회가 비거주 사유의 불가피성을 명백하다고 판단하면 신규 대출이나 만기 연장을 허용할 수 있도록 했다. 1주택자의 전세대출 보증비율도 낮아진다. 수도권과 규제지역은 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 조정된다. 무주택자는 현행 비율을 그대로 유지한다.

정부는 이와 함께 내년 1월 시행을 목표로 주택담보대출의 자본규제도 강화할 방침이다. 고액 대출, 총부채원리금상환비율이 높은 대출, 고가주택 대상 대출, 담보인정비율이 높은 대출을 고위험 주택담보대출로 추가 분류해 위험가중치를 2배에서 4배 수준으로 높이고, 가계부문 시스템리스크 완충자본도 도입할 계획이다. 이는 은행이 위험한 주택대출을 과도하게 늘리지 않도록 자본 부담을 더 지우는 방식이다. 전체적으로 보면 이번 대책은 실수요자 보호와 투기 억제를 함께 겨냥한 선별형 금융정책에 가깝다. 이 같은 흐름은 앞으로도 청년·신혼부부 지원은 더 촘촘하게 다듬고, 갭투자나 우회성 전세대출 같은 시장 불안 요인에는 규제를 집중하는 방향으로 이어질 가능성이 크다.