다주택자 양도세 중과 앞두고 서울 아파트 증여·직거래 급증

다주택자 양도소득세 중과 시행을 앞두고 지난 4월 서울에서 아파트·연립·다세대·오피스텔 같은 집합건물을 자녀 등 가족에게 넘기는 증여와 직거래가 함께 늘었다. 세금 부담이 커지기 전에 자산을 미리 이전하려는 움직임이 한꺼번에 나타난 것으로 해석된다.

3일 대법원 등기정보광장에 따르면 지난달 서울 집합건물의 증여 등기 건수는 1천980건으로 집계됐다. 이는 3월 1천345건보다 47.2% 늘어난 수치다. 월별 기준으로 보면 증여취득세 과세표준이 시가인정액으로 바뀌기 직전 수요가 몰렸던 2022년 12월 2천384건 이후 3년 4개월 만에 가장 많다. 전국 증여 건수도 5천560건으로 늘어 같은 기준으로 2022년 12월 이후 최대를 기록했다. 시장에서는 단순 증여뿐 아니라 전세나 월세 세입자가 있는 주택을 함께 넘기는 부담부 증여도 적지 않았던 것으로 보고 있다. 부담부 증여는 채무를 함께 넘기는 방식이라 증여와 매매의 성격이 섞여 있어 세금 계산이 복잡하지만, 다주택자가 처분과 이전을 동시에 고민할 때 자주 선택하는 방식이다.

서울 안에서도 증여는 특정 지역에 집중됐다. 송파구가 161건으로 가장 많았고, 양천구 135건, 노원구 118건, 서초구 115건, 용산구 106건, 강남구·동작구 각 104건, 광진구 100건 순이었다. 증가폭만 보면 용산구가 전월 54건에서 95.3% 늘어 가장 가팔랐고, 송파구도 82건에서 거의 두 배인 96.34% 증가를 보였다. 이런 흐름은 당분간 더 이어질 가능성이 있다. 일반 증여는 아파트라도 토지거래허가 대상이 아니고, 부담부 증여는 허가 대상이지만 구청 허가와 신고 시차가 있어 4월에 계약된 건이 이후 등기로 계속 반영될 수 있기 때문이다.

직거래도 빠르게 늘었다. 국토교통부 실거래가시스템 신고 자료를 보면 서울 아파트 직거래 건수는 2월 109건에서 3월 185건으로 늘었고, 4월은 신고 기한이 아직 남아 있는데도 이미 234건을 기록했다. 4월 신고분 4천544건 가운데 5.15%가 중개사무소를 거치지 않은 거래였다. 자치구별 직거래 비중은 서초구가 15.8%로 가장 높았고, 강남구 7.8%, 영등포구와 광진구가 각각 7.3%로 뒤를 이었다. 직거래가 늘었다는 것은 단순히 중개수수료를 아끼려는 차원을 넘어, 가족이나 친족 사이에서 조건을 맞춰 빠르게 계약하려는 수요가 많아졌다는 뜻으로도 읽힌다.

전문가들은 이 가운데 일부가 특수관계인에 대한 저가 양도일 가능성에 주목한다. 상속세 및 증여세법은 신고 금액이 최근 3개월 안의 실거래가보다 30% 낮은 금액과 3억원 중 더 작은 기준을 넘어서지 않으면 정상 거래로 보고 증여세를 매기지 않는다. 이 제도 때문에 시세보다 다소 낮은 가격에 자녀에게 넘기는 방식은 집값이 약세이거나 급매물이 많은 시기에 주로 활용된다. 다만 절세 효과가 아주 큰 것은 아니다. 세무업계에서는 양도소득세는 신고가액과 별개로 실제 시세에 가깝게 계산되는 경우가 많아, 이런 거래의 핵심은 파는 사람의 세금 절감보다 사는 자녀의 자금 부담을 낮추는 데 있다고 본다. 결국 최근 움직임은 다주택 규제 강화와 자산 이전 수요가 맞물린 결과로 볼 수 있으며, 세제와 거래 규제가 계속 바뀌는 국면에서는 증여와 가족 간 직거래가 당분간 시장의 우회 통로로 더 자주 등장할 가능성이 있다.