화성·구리·용인, 규제지역 지정 가능성… 집값·전셋값 상승세 주도

수도권 비규제지역인 화성 동탄구와 구리시, 용인 기흥구는 집값이 짧은 기간에 가파르게 오르면서 이달에도 정부의 규제지역 지정 기준을 다시 충족했다.

18일 한국부동산원 월간 주택가격동향에 따르면 이들 3곳은 지난달에 이어 이달에도 조정대상지역과 투기과열지구 지정의 핵심 정량요건을 넘겼다. 현재 제도상 조정대상지역은 직전 3개월 주택가격 상승률이 해당 시도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과할 때, 투기과열지구는 1.5배를 초과할 때 지정할 수 있다. 지난 3월부터 5월까지 경기도 소비자물가 상승률은 1.38%였고, 이에 따라 조정대상지역 기준은 1.79%, 투기과열지구 기준은 2.06% 이상이다.

지역별로 보면 화성 동탄구의 상승세가 가장 두드러진다. 이 지역은 최근 3개월 집값이 3.85% 올라 기준치를 크게 웃돌았다. 반도체 업황 개선에 따른 삼성전자와 SK하이닉스 임직원 수요, 광역급행철도(GTX·수도권광역급행철도) 기대감이 겹치면서 매수세가 강해졌기 때문이다. 동탄구의 월간 상승률은 올해 2월 0.78%에서 3월 1.10%, 4월 1.13%, 5월 1.57%로 점차 커졌다. 구리시도 교통 여건 개선과 정비사업 기대를 바탕으로 최근 3개월 3.53% 올랐고, 용인 기흥구 역시 비규제지역으로 수요가 이동하는 이른바 풍선효과 속에 2.57% 상승했다.

이처럼 상승세가 이어지면서 시장에서는 정부가 조만간 규제지역 확대에 나설 가능성이 크다고 보고 있다. 규제지역으로 묶이면 주택담보대출비율(LTV·주택 가격 대비 대출 한도)이 무주택자는 70%에서 40%로 낮아지고, 유주택자는 사실상 주택담보대출이 막힌다. 여기에 취득세·양도소득세 부담이 무거워지고 재건축·재개발 등 정비사업 관련 거래에도 제약이 붙는다. 정부는 여기에 토지거래허가구역까지 더하는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다. 다만 토지거래허가구역은 일정 규모 이상 부동산을 살 때 사전 허가를 받아야 하는 제도여서, 단일 시도 내 지정 권한 문제와 경기도와의 협의가 변수로 남아 있다.

전문가들은 규제가 시행되면 과열된 매수 심리는 단기적으로 진정될 가능성이 있다고 본다. 대출과 세금 규제가 강화되면 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 수요가 줄어들 수 있어서다. 그러나 규제 효과가 오래가지 않을 수 있다는 시각도 있다. 동탄의 경우 여전히 반도체 대기업 종사자 중심의 실수요와 고소득 수요가 받치고 있고, 시중 자금도 다시 주택시장으로 유입되는 흐름이 나타나고 있어서다. 더 큰 문제는 전세시장이다. 최근 3개월 전셋값은 화성 동탄구가 4.26%, 용인 기흥구가 3.26%, 구리시가 2.33% 올라 매매시장 못지않게 불안하다. 이 같은 흐름은 향후 규제 강도에 따라 매수세는 다소 꺾일 수 있지만, 임대차 매물 감소가 겹치면 전세와 월세 불안이 더 커지는 방향으로 이어질 가능성도 있다.