서울 아파트 시장, 고가·저가 동반 상승...이중 흐름 가속화

지난달 서울 아파트 거래는 20억원 이상 고가 주택과 3억원 이상 6억원 미만의 비교적 낮은 가격대 주택 비중이 함께 늘어나면서, 시장이 상단과 하단에서 동시에 움직이는 이중 흐름을 보였다.

15일 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과를 보면, 2026년 5월 서울 아파트 거래 가운데 20억원 이상 비중은 13.6%로 1월보다 3.2%포인트 높아졌다. 같은 기간 3억원 이상 6억원 미만 비중도 15.8%에서 19.5%로 2.7%포인트 상승했다. 반면 가장 큰 비중을 차지한 가격 구간은 6억원 이상 9억원 미만으로 23.8%였지만, 이는 1월과 비교하면 3.5%포인트 줄어든 수치다. 중간 가격대의 비중이 줄고, 고가와 상대적 저가 구간 거래가 늘어난 셈이다.

서울 안에서도 지역별 차이는 뚜렷했다. 20억원 이상 거래 확대는 고가 주택이 밀집한 강남3구와 용산구에서 두드러졌다. 송파구는 36.1%에서 54.9%로 18.8%포인트 뛰었고, 서초구는 53.6%에서 71.1%, 강남구는 58.1%에서 72.9%로 각각 10%포인트 이상 상승했다. 용산구 역시 47.6%에서 55.2%로 7.6%포인트 확대됐다. 이는 자산가 수요가 강남권과 한강변 핵심지에 계속 몰리고 있음을 보여주는 신호로 해석된다.

반대로 3억원 이상 6억원 미만 거래 비중은 광진구와 관악구, 동작구 등에서 크게 늘었다. 광진구는 15.6%에서 36.3%, 관악구는 15.6%에서 30.6%, 동작구는 1.0%에서 10.2%로 상승했다. 전세 매물 부족과 임대차 시장 불안이 이어지면서 일부 실수요자가 매매로 돌아선 데다, 대출 규제 아래에서 실제 자금 조달이 가능한 가격대에 거래가 집중된 결과로 풀이된다. 다시 말해 서울 전체 집값 흐름을 하나로 보기보다, 자금 여력과 입지 조건에 따라 거래 양상이 갈라지고 있다는 뜻이다.

경기도도 비슷하게 지역 산업과 서울 접근성에 따라 가격대별 거래 구조가 달라졌다. 서울과의 연결성이 좋고 반도체 산업벨트 조성 기대가 반영된 용인시는 9억원 이상 거래 비중이 19.0%에서 28.3%로 커졌다. 동탄 신도시를 끼고 있는 화성시는 6억원 이상 9억원 미만 비중이 37.5%에서 38.4%로, 12억원 이상 15억원 미만은 4.8%에서 7.9%로 각각 확대됐다. 산업 호재가 주택 수요와 가격대별 거래에 직접 영향을 미치고 있는 모습이다.

직방 김은선 빅데이터랩장은 전세시장 불안과 대출 규제 환경이 지역별 거래 구조 차이를 키운 것으로 봤다. 앞으로도 금리, 대출 규제, 가계부채 관리 기조 같은 금융 여건이 매매시장 흐름을 가르는 핵심 변수로 작용할 가능성이 크다. 이 같은 흐름은 향후에도 서울 핵심지의 고가 거래와 실수요 중심의 중저가 거래가 병행되는 형태로 이어질 수 있으며, 정책과 금융 환경 변화에 따라 지역별 온도 차가 더 뚜렷해질 가능성이 있다.