정부, 초고가 주택 보유세·양도세 혜택 축소 검토

정부가 초고가 주택에 대한 보유세와 양도세 혜택을 손질하는 세제 개편을 추진하면서, 세 부담을 어디서부터 얼마나 높일지가 이번 개편의 핵심 변수로 떠올랐다.

28일 정부 안팎의 설명을 종합하면, 당국은 실거주 목적의 1주택자는 최대한 보호하면서도 고가 주택을 통한 자산 증식과 투기 수요는 억제하는 방향으로 종합부동산세 체계를 다시 짜고 있다. 특히 시가 30억∼50억원 안팎을 중심축으로 삼아 초고가 주택 구간의 세 부담을 점진적으로 높이는 방안을 검토 중이다. 현재는 1주택자의 경우 공시가격 12억원 이하면 종부세를 내지 않는데, 최근 집값 상승을 반영해 이 기본 공제 기준은 높이는 대신 초고가 주택 보유자의 부담은 늘리는 방식이 유력하게 거론된다.

개편 논의의 배경에는 현행 종부세 구조가 지나치게 단순하다는 문제의식이 깔려 있다. 지금 개인 주택 종부세율은 과세표준 3억원 이하부터 94억원 초과까지 7개 구간으로 나뉘는데, 고가 구간 안에서도 가격 차이가 큰 주택들이 같은 세율을 적용받는 경우가 있다. 예컨대 1주택자 기준 과세표준 50억원 초과 94억원 이하 구간에는 2% 세율이 적용되는데, 이를 시가로 환산하면 대략 138억∼244억원 수준이 같은 틀에 묶인다. 정부는 이런 구간을 더 잘게 나누거나, 종부세 산정에 쓰이는 공정시장가액비율을 조정하는 방식 등을 함께 들여다보고 있다. 다만 공정시장가액비율은 현재 60%인데, 이를 올리면 세 부담 증가가 광범위하게 번질 수 있어 초고가 주택에만 효과가 집중되도록 다른 요소를 함께 조절하는 방안이 검토된다.

종부세 공제 제도도 손질 대상이다. 현재는 1세대 1주택자가 5년 이상 보유하면 실제 거주 여부와 관계없이 20∼50%의 세액공제를 받고, 만 60세 이상이면 20∼40%의 연령 공제를 추가로 받아 최대 80%까지 공제받을 수 있다. 정부는 이 가운데 단순 보유에 따른 혜택이 투기성 보유를 자극할 수 있다고 보고, 보유 공제를 줄이거나 없애고 거주 기간 중심으로 재설계하는 방안을 검토하고 있다. 반면 은퇴 이후 소득이 줄어든 고령층의 부담을 감안해 연령에 따른 공제는 유지하는 쪽에 무게가 실린다.

양도소득세 측면에서는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호를 낮추는 방향으로 장기보유특별공제 제도를 고치는 방안이 논의되고 있다. 지금은 1주택자가 3년 이상 보유 후 매도하면 양도차익에 12∼40%의 보유 공제를, 2년 이상 거주하면 8∼40%의 거주 공제를 적용받아 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다. 정부는 이 가운데 보유기간 공제가 고가 1주택 보유를 통한 기대수익을 키운다고 보고, 이를 축소하거나 폐지하고 거주기간 공제 중심으로 바꾸는 방안을 검토 중이다. 또 공제액에 연간 합산 한도를 두는 방안도 거론된다. 이렇게 되면 다주택자가 1년 안에 여러 채를 팔 때 공제 혜택이 지금보다 줄어들 수 있다. 다만 거주 공제 한도를 10억원대 수준으로 제한하는 방안 등 구체적인 숫자는 아직 확정되지 않았다.

정부는 초고가 주택의 기준선을 어디에 두느냐에 따라 종부세 강화 폭과 장기보유특별공제 한도가 함께 달라질 수 있다고 보고 있다. 강성훈 한양대 정책학과 교수도 27일 한성숙 총리 주재 부동산정책 토론회에서 거주용 1주택이라도 양도차익이 큰 초고가 주택은 과도한 세제 혜택을 제한할 필요가 있다고 제언했다. 반대로 초고가 주택이 아닌 실거주 1주택은 현행 혜택을 유지하거나 장기 거주자에 대한 추가 완화도 검토할 수 있다는 의견도 나온다. 정부는 30일 당정 협의에서 부동산 세제를 포함한 세제 개편안을 논의한 뒤 8월 초 최종안을 발표할 예정이다. 이 같은 흐름은 앞으로 실수요 보호와 초고가 자산 과세 강화라는 두 목표 사이에서 기준선과 공제 구조를 얼마나 정교하게 설계하느냐에 따라 시장 반응과 정책 효과가 갈릴 가능성이 있다.