서울 초고가 아파트, 보유세 사상 최고치 경신

서울 강남3구와 용산구의 일부 초고가 아파트는 세율이 그대로인 올해에도 보유세가 2021년 수준을 넘어 역대 최고치로 올라섰다. 정부가 2026년 8월 초 세제개편안에서 초고가 주택 증세를 검토하는 상황이어서, 앞으로 종합부동산세 세율과 공정시장가액비율, 공시가격 현실화율이 함께 오르면 세 부담이 훨씬 가파르게 커질 가능성이 있다는 분석이 나온다.

29일 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 시뮬레이션을 보면, 강남3구와 용산구에서 공시가격 30억원을 넘는 아파트 9개 주택형 가운데 5개는 올해 보유세가 사상 최고 수준으로 계산됐다. 올해 재산세는 6월 1일 기준 공시가격을 바탕으로 7월부터 부과되고, 종합부동산세는 12월에 매겨진다. 서초구 반포동 반포자이 전용 84㎡의 1주택자는 고령자·장기보유 공제를 제외할 경우 올해 예상 보유세가 1천810만원으로, 지난해 1천274만원보다 40% 넘게 늘고 2021년의 1천653만원도 웃도는 것으로 추산됐다. 2021년은 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율이 지금보다 높아 보유세 부담이 가장 컸던 시기로 꼽히는데, 올해는 그 비율들이 더 낮은데도 세액이 더 커진 셈이다.

이런 역전 현상이 나타난 배경에는 최근 서울 고가 아파트 가격 급등이 있다. 반포자이 전용 84㎡의 올해 공시가격은 34억9천100만원으로 2021년 22억4천500만원보다 55.5% 올랐다. 공시가격 현실화율은 올해 69%로 2021년의 78.3%보다 낮고, 공정시장가액비율도 종합부동산세는 95%에서 60%로, 재산세는 60%에서 43∼45%로 내려왔지만, 과세 기준이 되는 공시가격 자체가 크게 뛰면서 세액이 불어난 것이다. 아크로리버파크, 래미안퍼스티지, 잠실주공5단지, 한남더힐 등 대표 고가 단지들도 올해 보유세가 최고 수준으로 계산됐다.

정부가 검토하는 초고가 주택 증세 방안은 아직 확정되지 않았지만, 시장에서는 공시가격 30억원 안팎이 기준선이 될 것이라는 관측이 많다. 국토교통부에 따르면 올해 공시가격 30억원 이상 공동주택은 5만869호로 전체 공동주택 1천585만1천336호의 0.32% 수준이고, 이 가운데 99.3%인 5만519호가 서울에 몰려 있다. 현재 공동주택 평균 현실화율 69%를 적용하면 시세 43억원 이상이 주요 대상군으로 볼 수 있다. 정부는 종합부동산세 과세표준 구간을 새로 만들어 초고가 구간 세율을 높이거나, 공정시장가액비율을 60∼90%로 차등 적용하는 방안을 검토할 수 있다. 지난 23일 대통령 주재 부동산 대토론회에서는 초고가 주택의 보유세 실효세율을 선진국 수준인 1%로 높여야 한다는 의견도 제시됐다. 시세 50억원 주택이면 연 5천만원 수준의 보유세를 내게 하자는 취지다.

향후 변수는 세율만이 아니다. 세무업계에서는 현재 150%인 보유세 세부담 상한이 더 높아질 가능성도 거론한다. 또 정부가 5년 단위 공시가격 현실화율 로드맵을 다시 짜고 있어, 현실화율이 오르면 같은 시세의 집도 공시가격이 높아져 초고가 주택 범위가 넓어질 수 있다. 정부가 최종 목표로 제시한 현실화율 90%와 별도로, 가령 80%만 적용해도 시세 37억5천만원 이상이면 공시가격 30억원에 해당할 수 있다. 이 경우 강남권을 넘어 한강변 주요 지역까지 과세 대상이 확대될 수 있다. 이 같은 흐름은 앞으로 초고가 주택의 세 부담을 키우는 한편, 과세 기준선 바로 아래 지역으로 수요가 이동하는 이른바 문턱 효과를 더 뚜렷하게 만들 가능성이 있다.