정부, 수도권 부동산 규제 강화… 투자 진입 장벽 높아져

정부가 6월 30일 경기도 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 규제지역으로 새로 묶으면서 이들 지역의 주택시장은 대출, 청약, 세금, 거래 방식 전반에서 한층 강한 규제를 적용받게 됐다.

이번 조치는 최근 수도권 일부 지역에서 집값이 빠르게 오르자 투기성 수요를 선제적으로 차단하겠다는 취지로 해석된다. 새로 지정된 지역은 조정대상지역과 투기과열지구 규제를 함께 적용받는다. 이에 따라 주택담보대출비율은 무주택자와 기존 주택을 처분하는 조건의 1주택자도 40%까지만 인정되고, 이미 주택을 보유한 사람은 사실상 주택담보대출이 막힌다. 대출 한도도 시가 15억원 이하는 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한된다. 최근 동탄역 인근 신축 아파트 전용면적 84㎡가 20억~22억원 수준에 거래된 점을 감안하면, 실수요자와 투자자 모두 자금 조달 계획을 다시 짜야 하는 상황이 됐다.

세금 부담도 눈에 띄게 무거워진다. 규제지역에서는 다주택자 양도소득세가 기본세율에 더해 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과된다. 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 1가구 1주택 비과세를 받으려면 단순히 2년 보유만으로는 부족하고 2년 거주 요건까지 채워야 한다. 취득세 역시 2주택자는 8%, 3주택자는 12%로 높아진다. 민간매입임대에 대한 종합부동산세 합산 배제 혜택도 빠진다. 재개발·재건축 같은 정비사업 구역에서는 투기과열지구 효력이 시작되는 7월 1일부터 조합원 지위 양도 제한도 강화돼, 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 매매가 막힌다.

청약 제도 역시 까다로워진다. 규제지역 지정 공고일 이후 입주자모집승인을 신청하는 단지부터는 국민주택과 민영주택 모두 1순위 자격 요건이 청약통장 가입 2년 이상, 세대주 중심으로 강화된다. 당첨 가능성을 점수로 따지는 가점제 비중도 높아지고, 한 번 당첨된 뒤 다시 청약할 수 없는 재당첨 제한 기간도 최대 10년으로 늘어난다. 이는 단기 차익을 노린 청약 수요를 줄이고 실거주 목적의 수요를 우선하겠다는 정책 방향과 맞닿아 있다.

여기에 토지거래허가구역 지정까지 더해지면서 전세를 끼고 집을 사는 이른바 갭투자는 원칙적으로 어려워진다. 경기도는 동탄·구리·기흥 일대 아파트를 토지거래허가구역으로 지정했고, 공고 5일 뒤인 7월 5일부터 적용한다. 허가구역 안에서 주택을 사려면 관할 관청의 허가를 받아야 하고, 허가 후 4개월 안에 실제 입주해야 하며 2년간 거주 의무도 따른다. 지정 기간은 2027년 12월 말까지다. 다만 예외도 있다. 정부가 부동산거래신고법 시행령을 고쳐 올해 말까지는 세입자가 있는 주택을 무주택자가 매수하는 경우, 기존 임대차 계약이 끝날 때까지 실거주 의무를 한시적으로 미뤄주기로 했다. 국토교통부는 이 유예가 5월 12일부터 토지거래허가 신청일까지 적용된다고 설명했다. 결국 무주택자에 한해서는 연말까지 제한적인 형태의 갭투자가 가능하다는 뜻이다.

시장에서는 이번 조치로 단기 과열은 다소 진정될 가능성이 크다는 평가가 나온다. 대출을 조이고, 세금을 높이고, 실거주 의무까지 더하면 투자 목적의 진입 장벽이 크게 높아지기 때문이다. 다만 수도권에서 수요가 꾸준한 지역은 규제만으로 가격 상승 압력이 완전히 해소되지 않을 수 있어, 앞으로는 거래량 감소와 가격 조정이 함께 나타날지, 아니면 실수요 중심으로 시장이 재편될지가 주요 관전 포인트가 될 전망이다.