이재명 대통령, 부동산 공급 확대 주문... 금융당국, PF 공적보증 늘린다

금융당국이 이재명 대통령의 주택 공급 확대 주문에 맞춰 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 공적보증을 늘리고 각종 대출 규제를 손보는 방안을 막바지 검토하고 있다. 건설 경기 둔화와 자금 경색으로 멈춰 선 사업장을 다시 움직이게 하려는 취지지만, 한편으로는 투기성 비거주 1주택자에 대한 전세대출 규제 기준을 어떻게 정할지를 놓고 신중한 태도를 보이고 있다.

9일 금융당국에 따르면 금융위원회는 현장과 건설업계의 요구를 바탕으로 공급자 금융 활성화 대책을 다각도로 들여다보고 있다. 가장 먼저 거론되는 카드는 한국주택금융공사(HF) 등의 공적보증 확대다. PF는 부동산 개발사업의 미래 수익성을 보고 자금을 빌려주는 구조인데, 최근 금융권이 건전성 악화를 우려해 PF 대출에 보수적으로 접근하면서 사업 자금이 막히는 사례가 많았다. 정부는 공적보증을 넓혀 금융회사의 위험 부담을 덜어주면, 자금이 필요한 사업장으로 돈이 다시 흐를 수 있다고 보고 있다.

규제 완화 논의도 함께 진행되고 있다. 대표적으로 PF 사업의 자기자본비율 규제가 업계의 부담 요인으로 꼽힌다. 금융당국은 금융회사가 과도한 차입을 바탕으로 PF에 뛰어드는 일을 막기 위해 내년부터 4년에 걸쳐 자기자본비율 기준을 20%까지 높일 계획인데, 업계에서는 이 기준이 현실적으로 자금 공급을 더 위축시킨다고 보고 있다. 임대사업자 대출 규제 완화 가능성도 주목된다. 지난해 9월 7일 대책으로 주택매매·임대사업자에 대한 주택담보대출이 제한됐지만, 신규 건설 주택을 담보로 한 최초 대출 등 일부 예외가 인정된 만큼, 예외 범위를 넓혀 임대주택 공급을 늘리는 방안이 검토될 수 있다. 최근 신축 아파트 입주 예정자들의 잔금 대출 애로를 풀기 위한 조치나, 이주비 대출의 담보 기준을 종전 주택에서 신축 주택으로 바꾸는 방안도 같은 흐름으로 읽힌다.

이 같은 움직임의 배경에는 대통령실의 강한 공급 확대 주문이 있다. 이재명 대통령은 이번 주 두 차례 부동산 정책 점검 회의에서 모두 13시간 30분 동안 주택 공급 촉진 방안을 논의했고, 지난 7일 2차 회의에서는 기존 틀에 얽매이지 말고 과감하게 판단하고 실천하라고 강조했다. 정책의 초점이 수요 억제 일변도에서 벗어나 실제 공급 능력을 끌어올리는 쪽으로 이동하고 있다는 뜻으로 해석된다. 특히 민간 임대주택까지 사회간접자본(SOC)에 준하는 공급 인프라로 볼 필요가 있다는 업계 주장도 이런 논의와 맞물려 있다.

다만 금융위가 함께 준비 중인 비거주 1주택자 전세대출 규제는 훨씬 복잡한 문제로 남아 있다. 정부는 그동안 과도한 전세대출이 집값을 밀어올리는 요인이라고 판단해왔고, 실제로 다른 지역에 살면서 주택을 보유한 1주택자 가운데 투기 목적 수요를 겨냥한 규제를 예고한 상태다. 거론되는 방식은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 에스지아이서울보증의 전세대출 보증 비율을 낮추거나 보증 자체를 제한하는 방안이다. 문제는 실거주 필요에 따른 이동과 투기적 보유를 어떻게 구분하느냐다. 정부의 세제개편안에서도 직장 변경·전근, 1년 이상 치료나 요양이 필요한 질병, 학교폭력 피해에 따른 전학, 부모 봉양 같은 예외 사유를 인정했는데, 이런 기준이 전세대출 규제에도 참고될 가능성이 있다.

최근 세제개편안 발표 이후 부동산 민심이 나빠진 점도 당국에는 부담이다. 여권 내부에서도 전월세 시장 불안과 비거주 1주택자의 세 부담 증가 우려가 공개적으로 제기되고 있다. 이런 상황에서 전세대출 규제까지 강하게 시행하면 실수요자 불편과 전월세 시장 충격이 커질 수 있다. 결국 정부는 공급 확대를 위한 금융 지원은 넓히되, 수요 억제 장치는 정교하게 설계하는 방향으로 균형점을 찾을 가능성이 크다. 이 같은 흐름은 앞으로 부동산 정책이 단순한 규제 강화보다 공급 회복과 시장 충격 최소화를 함께 겨냥하는 쪽으로 이어질 가능성을 보여준다.