해외 부동산 공모펀드도 원금 전액 잃을 수 있다
해외 부동산 공모펀드 투자자가 원금을 전부 잃거나 배당금을 제때 받지 못하는 사례가 이어지고 있다. 공모펀드도 부동산 가격과 대출 조건에 따라 원금 전액 손실이 가능한 금융투자상품이다.
금융감독원은 10일 “부동산 펀드 원금 전액 손실 사례와 관련 분쟁 민원이 꾸준히 접수되고 있다”고 밝혔다. 일부 증권사가 해외 부동산 공모펀드를 ‘확정이자를 받는 상품’처럼 안내한 사례도 확인됐다.
손실 위험을 키우는 요인은 현지 대출을 활용하는 펀드 구조다. 운용사는 투자자 자금에 현지 금융회사 대출을 더해 해외 부동산을 매입한다.
운용사가 대출을 제때 갚지 못하면 금융회사는 담보권을 행사해 부동산을 강제로 매각할 수 있다. 매각 대금에서는 대출금이 먼저 회수되며, 투자자는 남은 금액만 돌려받는다.
대출 비중이 큰 펀드는 부동산 가격이 조금만 내려도 투자자 원금의 손실 폭이 커질 수 있다. 자산가치가 하락해도 상환해야 할 대출금은 줄지 않기 때문에 투자자 지분이 먼저 감소하는 구조다.
배당 역시 정해진 이자처럼 지급되는 수익이 아니다. 담보인정비율(LTV)이나 공실률이 일정 수준을 넘으면 임대 수익이 투자자보다 대출 금융회사에 우선 귀속될 수 있다.
이처럼 임대 수익을 대주단 상환 재원으로 묶는 장치를 ‘캐시 트랩’이라고 한다. 캐시 트랩이 발동하면 임대료가 들어오더라도 펀드 투자자에게 지급할 배당이 중단될 수 있다.
해외 부동산 공모펀드는 국내 투자자가 해외 오피스와 물류센터, 상업용 건물 등에 간접 투자하는 상품이다. 실물 부동산을 기초자산으로 삼고 공모 방식으로 판매하더라도 예금처럼 원금이 보장되는 것은 아니다.
이 같은 원칙은 실물자산을 기초로 한 토큰화 금융상품을 살필 때도 참고할 수 있다. 본지는 앞서 최고 원금안정성 등급도 원금 보장을 뜻하지 않는다는 점을 전한 바 있다.
금감원은 해외 부동산 공모펀드의 대출 구조와 담보 조건, 공실률에 따른 배당 제한 가능성을 함께 확인해야 한다고 안내했다. 판매 과정에서 ‘확정이자’로 설명받았더라도 실제 투자설명서에 적힌 원금 손실과 배당 중단 조건을 따져봐야 한다.
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