미 10년물 5.18%…단독주택 임대 수익률과 0.38%포인트 역전

미국 10년물 국채 수익률이 5.18%까지 오르면서 비용을 반영한 단독주택 임대 수익률 4.8%를 0.38%포인트 웃돌았다. 임대주택보다 국채의 현금흐름 수익률이 높아지는 '마이너스 주택 스프레드'가 나타난 셈이다.

미 재무부는 23일 10년물 국채 수익률이 5.11%였고, 24일에는 5.18%로 올랐다고 밝혔다.

이번 수익률은 2007년 7월 이후 가장 높은 수준으로 제시됐다.

'마이너스 주택 스프레드'는 상대적으로 위험이 낮은 미국 국채 수익률이 임대주택 운영 수익률을 웃도는 상황을 뜻한다. 임대주택은 공실과 수선비, 세금, 관리비 등을 부담하지만 국채는 상대적으로 운영 비용이 적다.

부동산 데이터업체 CEO 닉 저를리(Nick Gerli)는 관련 차트를 게시하며 “현금흐름을 목적으로 부동산을 보유하면 국채 대비 기회비용이 발생한다”고 설명했다. 국채 수익률이 5.1%를 넘으면 단독주택 임대의 4.8% 자본환원율을 웃돈다는 계산이다.

자본환원율은 부동산 가격 대비 연간 순영업소득의 비율이다. 이번 비교에서 제시된 4.8%는 비용 부담을 45%로 가정한 단독주택 임대의 비용 반영 수익률이다.

따라서 임대료 전체가 투자자에게 수익으로 남는다는 의미는 아니다. 임대사업자는 운영비와 세금, 공실 위험을 감수해야 하며 실제 수익률은 부동산별로 달라질 수 있다.

국채와 임대주택은 수익률이 움직이는 방식도 다르다. 개인 임대사업자가 수선비가 적고 임대가 안정적인 시기에 두 자릿수 수익률을 올릴 수 있지만, 예상하지 못한 비용이나 공실이 발생하면 다음 해 손실을 기록할 수도 있다.

이 때문에 4.8%와 5.18%의 단순 비교만으로 전체 투자성과를 판단하기는 어렵다. 부동산 가격 변동과 세금, 자금조달 비용은 이번 현금흐름 비교에 포함되지 않았다.

미 연방준비제도는 16일 기준금리를 0.25%포인트 올려 연방기금금리 목표 범위를 3.75~4.00%로 조정했다. 연준의 9월 전망에서 2026년 말 연방기금금리 중간값은 4.1%로 제시됐다.

연준의 금리 결정문은 물가가 여전히 높은 수준이라고 설명했다. 기준금리와 장기 국채 수익률이 높은 수준에 머물면 국채 이자 수익률과 임대주택 순수익률의 비교도 이어질 수 있다.

미국 장기금리 상승은 주식과 부동산 등 장기 현금흐름 자산의 할인율에도 영향을 줄 수 있다. 앞서 미국 10년물 국채금리가 4.8% 안팎에서 재정 부담과 국채 공급 확대의 영향을 받을 수 있다는 분석도 제기됐다.

국내 투자자에게 미국 장기금리는 달러 자산과 위험자산의 상대적 매력을 가늠하는 지표로 활용된다. 다만 이번 비교는 미국 임대주택의 현금흐름과 미국 국채 만기수익률을 놓고 계산한 것으로, 국내 부동산 시장의 수익률을 직접 설명하는 자료는 아니다.

고금리 환경이 이어지는 동안 국채와 임대주택의 수익률 격차가 유지될지는 향후 국채 수익률과 임대료, 공실률, 운영비 변화에 달려 있다.