서울 외곽 경매시장 열기, 아파트 낙찰가율 100% 돌파

수도권 비규제지역과 서울 외곽의 중저가 아파트값이 빠르게 오르면서 경매 시장에서도 감정가를 웃도는 낙찰이 잇따르고 있다. 일반 매매시장에서 매물이 줄고 가격이 뛰자, 수요자들이 상대적으로 저렴하게 집을 살 수 있다고 판단한 경매로 몰린 결과다.

14일 법원경매 전문회사 지지옥션에 따르면 6월 1일부터 12일까지 화성 동탄구 아파트 경매 낙찰가율은 평균 109.2%를 기록했다. 낙찰가율은 감정가 대비 실제 낙찰가격의 비율인데, 100%를 넘었다는 것은 감정가보다 높은 가격에 낙찰됐다는 뜻이다. 이달 동탄에서는 아파트 8건이 경매에 나와 7건이 낙찰됐고, 낙찰률은 87.5%에 달했다. 화성시는 지난해 10·15대책 당시 규제지역으로 묶이지 않으면서 수요가 유입된 데 이어, 최근 삼성전자와 에스케이하이닉스 등 반도체 기업의 고액 성과급 지급 기대가 더해지며 집값 상승세가 가팔라졌다. 이른바 ‘셔세권’으로 불리는, 반도체 기업 셔틀버스로 출퇴근이 편한 단지가 주목받으면서 실수요와 투자수요가 함께 붙는 분위기다.

수치 흐름도 분명하다. 동탄의 아파트 경매 낙찰가율은 올해 1월 평균 93.0%였지만 5월 98%, 6월에는 100%를 넘어섰다. 낙찰률도 1월 45.5%에서 5월 81.8%로 올라섰고, 6월 들어서는 90%에 육박했다. 응찰자 수 역시 지난달 평균 7.56명에서 이달 12.43명으로 늘었다. 실제로 6월 8일 입찰한 화성시 동탄구 동탄역반도유보라아이파크 전용면적 73㎡는 12명이 응찰해 감정가 10억8천만원의 123.1%인 13억2천999만8천원에 낙찰됐다. 6월 12일 입찰한 청계동 동탄역롯데캐슬알바트로스 전용 102㎡도 18명이 경쟁해 감정가 9억1천500만원의 119.8%인 10억9천599만9천원에 낙찰됐다. 여울동 동탄역롯데캐슬 전용 103㎡와 반송동 시범다은마을 포스코더샵 전용 99㎡도 각각 감정가보다 높은 가격에 주인을 찾았다.

비슷한 흐름은 구리시에서도 나타난다. 구리시는 한강 조망권, 교통 여건 개선 기대, 정비사업 추진 가능성이 맞물리며 매매가격이 오른 지역이다. 이달 구리 토평동 에스케이 신일 전용 85㎡ 아파트는 14명이 입찰에 참여한 끝에 감정가 6억3천400만원의 104.4%인 6억6천200만원에 낙찰됐다. 지지옥션 이주현 전문위원은 최근 경매에 나오는 물건들의 감정가가 반도체 성과급 이슈와 최근 시세 급등이 본격 반영되기 전에 책정된 경우가 많아, 감정가보다 비싸게 낙찰받더라도 현재 시세와 비교하면 여전히 저렴하다는 인식이 작동한다고 설명했다.

서울도 다시 경매 열기가 살아나는 분위기다. 양도소득세 중과 유예 종료 이후 급매물이 줄면서 일반 매매시장 가격이 다시 강세를 보이자, 경매시장도 이에 반응하고 있다. 지난 5월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 100.8%로 4월에 이어 두 달 연속 100%를 넘었다. 특히 강남과 용산뿐 아니라 구로구 108.3%, 동대문구 106.7%, 금천구 105.7%, 은평구 102.2% 등 비강남권에서도 강세가 두드러졌다. 지난달 27일 구로동 구로주공 전용 41㎡는 8명이 응찰해 감정가 4억7천500만원의 145%인 6억8천888만8천원에 낙찰됐고, 강서구 가양동 가양도시개발 전용 50㎡는 20명이 경쟁해 감정가 7억5천만원의 126.7%인 9억5천9만2천원에 낙찰됐다. 노원구 중계동 건영 전용 아파트도 감정가를 웃도는 가격에 낙찰됐다.

다만 시장의 열기가 그대로 이어질지는 정책 변수가 좌우할 가능성이 크다. 해당 지역이 규제지역이나 토지거래허가구역으로 묶이면 대출과 세금 규제가 강화돼 단기적으로는 투자심리가 위축될 수 있다. 반면 경매 주택은 토지거래허가 대상이 아니라 낙찰 뒤 임대를 놓는 방식의 갭투자가 가능하다는 점에서, 일정 시간이 지나면 다시 투자수요가 유입될 수 있다는 분석도 나온다. 이 같은 흐름은 당분간 비강남권과 비규제지역을 중심으로 이어질 가능성이 있지만, 시세 상승 속도와 정부의 추가 규제 여부에 따라 과열 강도는 달라질 것으로 보인다.