서울 아파트 시장, 전방위 가격 상승...매매·전세·월세 모두 급등

서울 아파트 시장이 매매와 전세, 월세가 함께 빠르게 오르는 국면으로 들어서는 모습이다. 집을 사고파는 가격뿐 아니라 임차 시장 가격까지 동시에 강세를 보이면서, 실수요자 부담이 전방위로 커지고 있다.

한국부동산원에 따르면 5월 11일 기준 올해 서울 아파트 매매가격은 누적 3.10% 올라 지난해 같은 기간 상승률 1.53%의 두 배 수준을 기록했다. 월별로 보면 1월 1.07%였던 상승률은 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 밝힌 뒤 2월 0.74%, 3월 0.34%로 둔화됐지만 4월에는 다시 0.55%로 확대됐다. 주간 기준으로도 4월 셋째 주부터 5월 첫째 주까지 0.14~0.15% 수준에서 움직이던 상승률이 유예 종료 뒤 처음 반영된 5월 둘째 주에는 0.28%로 뛰었다. 세제 변화가 매물 출회와 매수 심리에 영향을 주면서 잠시 숨 고르기에 들어갔던 시장이 다시 반등한 셈이다.

임대차 시장의 오름세는 더 뚜렷하다. 서울 아파트 전세가격은 5월 둘째 주까지 올해 누적 2.89% 올라 지난해 같은 기간 0.48%의 6배 수준에 이르렀고, 월세 상승률도 4월까지 2.39%로 지난해 같은 기간 0.57%를 크게 웃돌았다. 4월만 놓고 보면 서울 아파트 매매가격이 0.55% 오르는 동안 전세는 0.82%, 월세는 0.74% 상승했다. 이는 매매시장보다 임차 시장의 체감 압박이 더 크다는 뜻이다. 최근 몇 년간 비아파트를 중심으로 전세사기 문제가 불거진 뒤 세입자들의 아파트 선호가 강해졌지만, 정작 시장에 나오는 전세 물건은 충분하지 않다. 집주인들이 전세 대신 월세나 반전세로 돌리는 이른바 전세의 월세화도 전세 물량 감소를 부추기고 있다.

수급 지표도 이런 흐름을 뒷받침한다. 수급지수는 100을 기준으로 그보다 높을수록 집이나 전세 물건을 찾는 사람이 내놓는 사람보다 많다는 뜻인데, 5월 둘째 주 서울 아파트 매매수급지수는 108.3, 전세수급지수는 113.7을 기록했다. 월간 기준으로 발표되는 월세수급지수도 4월 109.7로 집계됐다. 매매수급지수는 2021년 3월 첫째 주 이후, 전세수급지수는 같은 달 둘째 주 이후 가장 높은 수준이고, 월세수급지수 역시 2021년 10월 이후 최고치다. 쉽게 말해 사고 싶거나 빌리고 싶은 수요는 많은데 시장에 풀린 물량은 부족한, 전형적인 매도자 우위 구조가 강해지고 있다는 의미다.

앞으로의 변수는 거시경제와 정책이다. 매매시장은 시중 유동성, 금리, 세제 개편 방향에 따라 흐름이 갈릴 가능성이 크다. 한국은행이 밝힌 3월 평균 광의 통화량(M2·평잔)은 4천132조1천억원으로 지난해 11월 이후 5개월 연속 증가했다. 시중에 돈이 많이 풀려 있는 상황에서 최근 주식시장 상승으로 생긴 자금이 부동산으로 이동하면 집값 상승 압력은 더 커질 수 있다. 반대로 하반기 기준금리 인상은 시장 과열을 억제하는 요인이 될 수 있지만, 내수 부진이 이어질 경우 금리 동결 가능성도 남아 있다. 지방선거 이후 거론되는 세제 개편 역시 강남권처럼 고가 주택 비중이 높은 지역에는 조정 요인이 될 수 있다. 특히 비거주 1주택자에 대한 보유세 강화나 장기보유특별공제 축소가 현실화하면 일부 급매물이 나올 수 있다. 다만 최근 시장은 상대적으로 세 부담이 덜한 중하위권 지역이 상승세를 이끄는 만큼, 상급지와 다른 지역의 흐름이 엇갈리는 디커플링이 이어질 가능성도 있다.

전월세 시장은 당분간 구조적인 공급 부족에서 벗어나기 쉽지 않아 보인다. 정부가 2030년까지 수도권에 공공주택 등 135만가구를 공급하겠다고 밝혔지만, 이는 착공 기준이어서 실제 입주까지는 최소 2~3년의 시간이 필요하다. 그 사이 신축 입주 물량 부족이 계속되면 전세와 월세 가격은 높은 수준을 유지할 가능성이 크다. 이 같은 흐름은 서울 주거비 부담을 더 끌어올리면서 매매와 임대차 시장이 서로 상승 압력을 주고받는 방향으로 이어질 가능성이 있다.