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미국 모기지 금리 7.40%…MBS 원금 상환 늦어질 가능성
최윤서 기자
프레디맥은 2026년 10월 15일 주간 조사에서 미국 30년 고정형 모기지 금리를 7.40%로 집계했다. 금리 수준에 따라 MBS의 원금 상환 시점과 가격 움직임이 달라질 수 있다.
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미국 30년 고정형 모기지 금리가 2026년 10월 15일 7.40%를 기록했다. 금리가 높은 수준을 유지하면 주택담보대출을 기초자산으로 한 모기지담보증권(MBS)의 원금 상환이 늦어질 수 있고, 금리가 내려갈 때는 조기상환이 늘어 가격 상승이 제한될 수 있다.
프레디맥은 2026년 10월 15일 주간 조사에서 30년 고정형 모기지 금리를 7.40%로 집계했다. 10월 1일 7.28%에서 8일에도 7.40%를 기록했다.
마이클 르보위츠(Michael Lebowitz)는 10월 14일 Real Investment Advice에 실린 분석에서 금리 변화에 따라 MBS의 현금흐름과 듀레이션이 달라지는 구조를 설명했다. MBS는 여러 주택담보대출의 원리금 상환 흐름을 바탕으로 발행되는 채권이다.
미국 정부기관이 보증하는 에이전시 MBS는 국채보다 높은 수익률을 제공할 수 있다고 르보위츠는 10월 14일 Real Investment Advice에 실린 분석에서 설명했다. 다만 차주가 대출금을 만기 전에 갚을 수 있어 투자자가 원금을 돌려받는 시점은 달라질 수 있다.
금리가 기존 대출보다 높게 유지되면 차주가 더 낮은 금리로 갈아탈 유인이 줄어든다. 원금 상환이 늦어질수록 투자자가 원금을 회수하는 데 걸리는 기간도 길어진다.
반대로 금리가 내려가면 차주의 재융자와 조기상환이 늘어 원금이 예상보다 빨리 돌아올 수 있다. 투자자는 돌려받은 돈을 낮아진 금리로 다시 운용해야 하며, MBS의 가격 상승 폭은 비슷한 만기의 국채보다 작아질 수 있다.
금리가 오를 때 듀레이션이 길어져 손실 위험이 커지고, 금리가 내릴 때 듀레이션이 짧아져 가격 상승이 제한되는 특성을 '마이너스 볼록성'이라고 한다. 듀레이션은 금리 변화에 대한 채권 가격의 민감도를 나타낸다.
MBS의 듀레이션은 차주의 조기상환 속도에 따라 달라질 수 있어 고정된 값으로 보기 어렵다. 르보위츠는 2022~2023년 금리 상승기에 나타난 만기 연장 위험이 상당 부분 진행됐다고 분석했다.
이 평가는 르보위츠의 견해다. 금리가 더 오를 때 듀레이션이 얼마나 늘어날지, 금리 하락 때 조기상환이 어느 정도 빨라질지는 금리와 대출 상환 흐름에 따라 달라질 수 있다.
개별 MBS에 투자하려면 대출 묶음의 특성과 조기상환 속도를 살펴야 하며, 매달 돌아오는 원금도 재투자해야 한다. 르보위츠는 개인 투자자가 상장지수펀드(ETF)나 뮤추얼펀드를 이용할 수 있다고 설명했다.
분석에는 아이셰어즈 MBS ETF(MBB)의 보수율 0.04%와 액티브 ETF JMBS가 사례로 제시됐다. 펀드마다 보유 쿠폰과 유효 듀레이션, 레버리지·파생상품 사용 여부는 다를 수 있다.
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