미 상업용 부동산 대출 8750억달러, 2026년 만기

서지우 기자 2026.10.27 19:57

미국 상업용 부동산 대출 8750억달러가 2026년 만기를 맞는다. 집계 기관별 만기액은 기준과 범위가 달라 차환 부담과 연체율을 직접 비교하기 어렵다.

토포AI로 이 기사 더 깊이 읽기

미국 상업용 부동산 대출 8750억달러(약 1160조원)가 2026년 만기를 맞는다. 만기 대출을 갚거나 새 대출로 갈아타야 하는 차입자에게 높은 차환 비용이 부담으로 작용할 수 있지만, 만기 도래가 곧 부실이나 할인 매각을 뜻하지는 않는다.

미국 모기지은행협회(MBA)는 2025년 말 미상환 원금을 기준으로 2026년 만기 예정액을 8750억달러로 집계했다. 전체 상업용 부동산 대출 잔액의 17%다. 2027년 만기 예정액은 6520억달러(약 863조원)로, 2025년에 예정됐던 9570억달러보다 9% 적다.

집계 기관별 만기액은 다르다. CNBC는 트레프(Trepp)의 추산을 전해 2026년 만기액을 약 8000억달러(약 1059조원), 2027년을 7332억달러(약 971조원)로 보도했다. MBA와 트레프의 수치는 조사 범위와 기준이 같지 않아 더하거나 같은 기준의 증감률로 비교할 수 없다.

차환은 만기가 된 대출을 갚기 위해 새 대출을 받거나 기존 대출을 대체하는 과정이다. 새 대출에는 당시 금리와 대출 조건이 적용되므로, 낮은 금리로 빌린 자금을 상환하는 차입자의 이자 부담이 커질 수 있다.

CNBC 보도에서 트레프의 로니 헨드리 최고제품책임자는 높은 금리로 만기 대출의 재융자가 어려워졌다고 말했다. 그는 대출 연장과 조건 변경이 줄면 부실이 더 드러날 수 있다면서 투자자의 자산 매입 기회도 언급했다. 이는 시장 참여자의 전망으로, 실제 부실 규모나 매각 물량이 확정됐다는 의미는 아니다.

임대용 공동주택도 차환 부담이 거론되는 부문이다. CNBC 보도에서 라스테가캐피털의 아리 라스테가 창업자 겸 CEO는 변동금리 대출을 다시 조달할 때 이자 부담이 커지고 임대료가 약해지면 차입자가 추가 자기자본을 넣어야 할 수 있다고 말했다. 모건프로퍼티스의 제이슨 모건 공동 CEO는 거래 가격이 인하되거나 재협상되는 사례가 있지만, 매도자가 가격 조정을 받아들이지 않아 거래가 활발하지 않다고 설명했다.

연체율은 부동산 유형과 집계 시점을 구분해야 한다. 트레프가 10월 2일 발표한 집계에서 2026년 9월 CMBS 내 오피스 대출 연체율은 12.16%로 전월보다 0.16%포인트 올랐다. 같은 달 전체 CMBS 연체율은 8.02%였다.

반면 MBA가 7월 30일 발표한 2026년 2분기 조사에서는 30일 이상 연체된 CMBS 대출 잔액 비율이 4.82%로, 전 분기 5.21%보다 낮아졌다. 이 수치는 6월 말 기준 참여 기관의 대출을 대상으로 한다. 트레프의 9월 오피스 대출 수치와는 대상과 시점이 달라 직접 비교할 수 없다.

이번 만기 집중의 영향은 차환 조건과 실제 거래 결과에 따라 달라질 수 있다. 만기액만으로 부실 매물 증가나 거래 가격을 판단할 수는 없다.