정부, 주택 공급 대책 발표 임박… 이주비 대출 규제 완화 검토

정부가 이번주 중 내놓을 것으로 예상되는 주택 공급 대책에 정비사업 이주비 대출 규제를 일부 풀어주는 방안이 담길 가능성이 커지고 있다. 재건축·재개발 현장에서 이주비 조달이 막혀 사업이 지연되는 사례가 늘자, 공적 보증을 확대해 자금 흐름을 되살리려는 취지다.

10일 건설업계에 따르면 정부는 한국주택금융공사(HF)에 정비사업 추가 이주비 대출용 보증 상품을 새로 마련하는 방안을 검토하고 있다. 지금까지 정비사업 이주비 대출은 조합이 보유한 토지를 담보로 잡고, 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받아 금융기관이 대출을 실행하는 구조였다. 공공 보증이 들어가면 은행의 위험 부담이 줄어들어 금리도 일반 주택담보대출과 비슷한 연 4%대 수준에서 형성될 수 있다는 장점이 있었다.

문제는 최근 강화된 대출 규제가 정비사업 이주비에도 사실상 동일하게 적용되면서 생겼다. 정부의 6·27 대출규제와 10·15 대책 이후 서울 등 규제지역에서는 주택담보대출비율(LTV·주택 가격 대비 대출 가능 비율)이 70%에서 40%로 낮아졌고, 대출 한도도 2억~6억원 수준으로 묶였다. 이 여파로 HUG 보증이 있어도 실제 대출 가능 금액이 줄어들고, 다주택자는 대출 자체가 어려워져 이주 일정에 차질이 생기는 사업장이 나타나고 있다. 일부 대형 건설사는 자체 신용을 활용해 추가 이주비를 지원하고 있지만 적용 대상이 제한적이고 금리도 연 6~8% 수준으로 높아 조합 부담이 적지 않다.

정부는 이런 병목을 줄이기 위해 HF 보증을 활용한 추가 이주비 지원과 함께 담보평가 기준도 손보는 방안을 들여다보고 있다. 현재보다 대출 한도를 넓히기 위해 철거 전 기존 자산 가치보다 준공 후 자산 가치를 반영하는 방식으로 평가 기준을 바꾸는 방안이 거론된다. 특히 서울 강북권 재건축·재개발 사업지는 기존 자산 평가액이 낮아 이주비 한도가 충분하지 않다는 지적이 많았는데, 평가 방식이 바뀌면 상대적으로 자금 조달 여건이 나아질 수 있다.

정부는 비아파트 공급 확대를 위한 대출 규제 완화도 함께 검토 중이다. 현재 주택 매매·임대사업자는 규제지역에서 주택담보대출비율이 사실상 0으로 묶여 있고, 새로 짓는 경우에만 예외적으로 최초 1회 대출에 한해 LTV 30%가 적용된다. 그러나 업계는 이 정도로는 공사비 지급이나 프로젝트파이낸싱(PF) 상환에 필요한 자금을 맞추기 어렵다고 호소한다. 특히 주택사업을 위해 철거 예정 주택을 사들이는 경우에는 이 예외조차 적용되지 않아 사업 시작 단계부터 자금 통로가 막혀 있다는 불만이 크다. 이에 건설업계는 신축 목적의 주택 매입에 대해서는 주택담보대출을 허용하고 LTV 70%를 적용해 달라고 요구하고 있다.

정부는 공급 위축이 두드러진 비아파트와 소규모 정비사업을 중심으로 민간 주택 공급을 늘릴 수 있는 전방위 지원책을 검토하고 있다. 결국 이번 대책의 핵심은 단순한 금융 완화가 아니라, 사업 초기와 이주 단계에서 막힌 자금을 풀어 공급 지연을 줄이겠다는 데 있다. 이 같은 흐름은 앞으로 부동산 시장 안정보다 공급 기반 회복에 정책 무게가 더 실리는 방향으로 이어질 가능성이 있다.