동탄·기흥·구리, 토지거래허가제 시행 후 '조용한' 주택 시장

경기 동탄·기흥·구리의 토지거래허가구역 지정이 7월 5일부터 시행됐지만, 지난해 10월 규제 확대 때와 달리 시행 직전까지 막판 거래가 몰리는 현상은 나타나지 않았다.

국토교통부와 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이들 3개 지역은 6월 30일 규제지역인 조정대상지역과 투기과열지구로 새로 묶였고, 7월 1일부터는 대출 규제와 취득세·양도소득세 중과 같은 후속 조치가 적용됐다. 여기에 7월 5일부터는 토지거래허가구역 지정까지 발효되면서 일정 규모 이상 주택 거래 때 관할 지자체 허가를 받아야 하고, 실거주 목적이 아닌 매입은 사실상 어려워졌다. 흔히 전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 막는 장치가 본격적으로 작동하기 시작한 셈이다.

거래 흐름은 규제 단계별로 뚜렷하게 갈렸다. 7월 5일 기준으로 6월 30일 계약분으로 신고된 아파트 매매는 동탄 172건, 기흥 133건, 구리 36건으로 집계됐다. 이는 직전 일주일인 6월 23일부터 29일까지의 하루 평균 거래 건수인 동탄 37건, 기흥 29건, 구리 10건을 크게 웃도는 수준이다. 시장에서는 대출과 세금 규제가 시작되기 전에 계약을 마치려는 수요가 6월 30일에 집중된 것으로 본다. 반면 토지거래허가구역 시행을 앞둔 7월 1일부터 4일까지 거래는 동탄 3건, 기흥 6건, 구리 2건에 그쳤다. 규제지역 지정 직전에는 거래가 늘었지만, 실거주 의무가 붙는 토지거래허가제 시행 직전에는 추가 매수세가 거의 움직이지 않은 것이다.

이런 모습은 지난해 10·15 대책 당시와는 다르다. 정부는 지난해 10월 15일 토지거래허가구역 확대 지정을 발표하고 닷새 뒤인 20일부터 시행했는데, 발표일부터 시행 전날까지 서울 아파트 거래는 3천551건, 경기 12개 규제 대상 지역 거래는 2천604건으로 직전 닷새보다 각각 39.9%, 81.3% 늘었다. 당시에는 규제 시행 전에라도 계약을 서두르려는 수요가 강하게 유입됐지만, 이번에는 현장 분위기가 상대적으로 차분했다. 동탄과 기흥, 구리 일선 공인중개업소들은 대체로 규제 가능성이 이미 널리 알려졌고, 실제 매수할 사람들은 상당수 미리 움직였다고 전했다.

시장 참가자와 전문가들은 이번 조용한 반응의 배경으로 가격 부담을 공통적으로 꼽는다. 동탄 등 일부 지역은 최근 단기간에 집값이 가파르게 오르면서 매수자 입장에서 부담이 커졌고, 이 때문에 규제 시행 직전이라고 해도 무리하게 매수에 나설 유인이 약해졌다는 설명이다. 남혁우 우리은행 부동산연구원도 동탄의 경우 이미 가격 수준이 높아지면서 매수세가 둔화하고 있었다고 분석했다. 또 6월 30일에는 다주택자를 중심으로 양도소득세 중과 적용 전에 급히 처분하려는 급매물이 일부 나오며 거래가 성사됐지만, 이후에는 그런 매물이 줄었고, 지나치게 비싸졌다는 인식이 퍼지면서 수요가 인근 대체 지역으로 옮겨갈 가능성도 거론된다.

결국 이번 규제는 단기 과열을 진정시키는 효과를 먼저 내고 있는 것으로 볼 수 있다. 다만 거래가 줄었다고 해서 곧바로 가격 안정으로 이어진다고 단정하기는 어렵다. 실거주 중심 규제가 강화된 만큼 당분간은 매수 관망세가 이어질 가능성이 크고, 주변 비규제 지역으로 수요가 옮겨가는 풍선효과가 나타나는지도 함께 살펴봐야 할 것으로 보인다.