정부, 다주택자 세제 개편 가능성 공식화…종부세 강화 검토

정부가 주택시장 안정을 위한 수단으로 부동산 세제 개편 가능성을 공식화하면서, 다주택자와 초고가 주택 보유자에 대한 세 부담이 다시 커질지 관심이 모이고 있다.

김용범 대통령실 정책실장은 24일 관훈토론회에서 주택시장을 안정적으로 관리하는 방안 가운데 조세가 중요한 축이라고 밝히며, 정부가 합리적인 대안을 찾아야 한다고 말했다. 그는 거주와 단순 보유를 구분하고, 1주택자와 다주택자, 초고가 주택을 서로 다르게 볼 필요가 있다는 취지로 설명했다. 이는 실거주 목적의 보유는 보호하되, 투기성 수요에는 더 무거운 부담을 지우겠다는 방향으로 읽힌다. 이재명 대통령 역시 그동안 여러 차례 주택을 투자나 투기 수단으로만 활용하는 방식에는 상응하는 비용이 따라야 한다는 인식을 드러내 왔다.

시장에서 먼저 거론되는 카드는 보유세 강화다. 대표적인 방법은 종합부동산세 과세표준이나 세율을 손보는 것이지만, 공정시장가액비율을 조정하는 방안도 현실적인 선택지로 꼽힌다. 공정시장가액비율은 종부세를 매길 때 공시가격을 어느 정도 반영할지 정하는 비율인데, 문재인 정부 시절인 2021년 95%까지 올라갔다가 윤석열 정부 출범 이후 60%로 낮아졌다. 이 비율은 법률이 아니라 시행령에 담겨 있어 정부가 비교적 빠르게 바꿀 수 있다. 다만 종부세 과세 기준일인 6월 1일이 이미 지났고, 여당이 국회 다수 의석을 확보한 만큼 굳이 시행령만으로 서두르기보다 법 개정을 포함한 종합 조정이 가능하다는 해석도 나온다.

문제는 세 부담 조정이 실수요자에게까지 번질 수 있다는 점이다. 최근 수도권을 중심으로 집값이 오르면서 종부세 대상이 자연스럽게 늘어나는 흐름이 나타나고 있다. 이런 상황에서 공정시장가액비율까지 높이면 실제로는 투기 목적이 아닌 1주택자도 세금 부담이 커질 수 있다. 김 실장이 합리적으로 납득할 수 있는 수준을 찾기 위해 시뮬레이션을 수백 차례 하고 있다고 밝힌 것도 이런 부작용을 최소화하려는 뜻으로 해석된다. 정책당국으로서는 시장 안정 효과는 살리면서도 세제 충격이 과도하게 확산하지 않도록 대상과 강도를 정교하게 설계해야 하는 과제를 안고 있다.

양도소득세와 장기보유특별공제 개편도 함께 검토 대상에 올라 있다. 장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유했을 때 양도차익 과세에서 일정 비율을 빼주는 제도인데, 현재 소득세법은 3년 이상 보유한 부동산에 대해 보유 기간에 따라 6~30%를 공제하고, 1가구 1주택은 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 12~40%, 8~40% 공제를 적용한다. 정부는 실제 거주하지 않은 채 오래 들고만 있던 경우의 공제는 줄이거나 없애고, 실거주 기간에 대한 공제는 늘리는 방향을 검토하는 것으로 전해진다. 양도세의 경우에도 정부는 이미 다주택자 양도세 중과 유예를 지난달 9일 종료하고 조정대상지역 내 다주택자에 대한 중과를 다시 시행하고 있다. 다만 양도세를 지나치게 높이면 집을 팔기보다 버티는 쪽으로 돌아서 시장에 매물이 줄어드는 부작용이 생길 수 있어, 일정한 유예기간을 두고 처분을 유도하는 방식도 대안으로 거론된다.

정부는 다음 달 말 세제와 공급 대책을 함께 담은 부동산 종합 대책을 내놓는 방안을 검토 중이며, 그에 앞서 다음 달 중순에는 주요 부처와 전문가, 일반 국민이 참여하는 부동산 국민 대토론회도 준비하는 것으로 알려졌다. 이해관계자의 범위를 이른바 맘 카페까지 넓혀 의견을 듣겠다는 방침은 주택 문제가 세금만의 문제가 아니라 실거주, 자산 형성, 지역 시장 심리까지 얽혀 있다는 판단을 보여준다. 이 같은 흐름은 앞으로 정부가 실수요 보호와 투기 억제라는 두 목표를 동시에 겨냥한 맞춤형 세제 개편안을 내놓을 가능성을 키우고 있으며, 최종안의 강도에 따라 하반기 주택시장 분위기도 적지 않은 영향을 받을 것으로 보인다.