1~7월 토지수입 30.8% 감소, 중국 주택개편 부담

중국의 주택 판매제도 개편이 지방정부 토지 재정과 부동산 개발사 현금흐름을 동시에 압박하고 있다. 올해 1~7월 국유토지사용권 양도수입은 전년 동기보다 30.8% 줄었다.

중국 재정부 재정수지 자료에서 올해 1~7월 지방정부의 국유토지사용권 양도수입은 1조1731억위안으로 집계됐다. 크립토브리핑은 골드만삭스가 중국의 주택 판매제도 개편으로 토지 판매 수입이 약 30% 감소할 수 있다고 경고했다고 전했다.

이번 개편은 선분양 중심 구조를 줄이고 준공 후 판매를 질서 있게 확대하는 데 초점을 맞췄다. 중국 주택도시농촌건설부, 자연자원부, 금융감독총국은 8월 28일 통지에서 상품주택 판매제도 개편과 현물 인도 판매 확대 방침을 밝혔다.

통지는 새로 출양되는 토지의 상품주택 사업과 이미 출양됐지만 건설공정계획 허가를 받지 않은 사업에 대해 준공 후 판매를 우선 선택하도록 했다. 각 성·자치구가 관할 도시의 상품주택 판매 업무를 지도·감독하고, 시·현이 시행 세칙을 마련하도록 한 것도 같은 통지에 담겼다.

정책 명분은 주택 구매자 보호다. 중국 당국은 선분양 자금 감독을 강화하고, 상품주택 프로젝트가 선분양을 하려면 단일 건물의 주 구조 공사가 끝나야 한다고 명시했다.

구매자가 낸 계약금과 개인 주택담보대출은 감독 계좌에 넣도록 했다. 개발사가 제때 주택을 인도하지 못하면 구매자가 계약 해지를 요구할 수 있다는 조항도 포함됐다.

선분양은 완공 전 주택을 팔아 건설 자금을 확보하는 방식이다. 지금까지 중국 개발사들은 선분양 대금과 주택담보대출을 건설 초기 자금으로 활용해 왔다.

로이터는 선분양과 주택담보대출이 개발자본의 40%를 차지한다고 전했다. 한 개발업계 관계자는 “현금흐름의 40%를 사업에 쓸 수 없게 되면 단기 투자 여력도 40% 줄어든다”고 말했다.

제도 변화는 이미 위축된 부동산 지표 위에서 진행되고 있다. 중국 국가통계국은 올해 1~7월 부동산 개발투자가 4조3009억위안으로 전년 동기 대비 19.2% 감소했다고 밝혔다.

같은 기간 부동산 개발기업의 자금 조달은 4조5748억위안으로 20.3% 줄었다. 신규 상업용 주택 판매액도 4조2718억위안으로 13.1% 감소했다.

시장도 부담을 먼저 반영했다. 로이터는 8월 31일 CSI300 부동산지수가 4.7% 하락했고, 홍콩 상장 중국 개발업체 지수는 6.2%, 항셍 홍콩 개발업체 지수는 4.8% 떨어졌다고 전했다.

2025년 신규주택 거래의 68%가 면적 기준 선분양 방식이었다는 점도 새 제도의 파급 범위를 키우는 대목이다. 선분양 의존도를 낮추는 정책은 주택 인도 리스크를 줄이는 대신 개발사의 초기 자금 운용 방식을 바꾸는 조치로 해석된다.

자금 조달 여건은 개발사별로 갈릴 수 있다. 로이터는 대출과 회사채가 선분양 자금 공백을 메우는 통로가 되겠지만, 2~3% 금리로 자금을 빌릴 수 있는 국유 개발사와 5~6% 수준의 조달 비용을 부담하는 민간 개발사 사이에 차이가 있다고 전했다.

에버브라이트증권은 고객 메모에서 새 조치가 개발사의 자금 조달 능력과 관리 역량의 문턱을 높였다고 밝혔다. 국유 개발사와 민간 개발사의 조달 비용 차이가 제도 시행 이후 시장의 평가를 가르는 요인이 될 수 있다는 의미다.

이번 개편은 주택 인도 지연 위험을 줄이려는 조치지만, 단기적으로는 지방정부 재정과 개발사 현금흐름에 함께 부담을 주는 구조다. 중국 당국은 각 지역이 상품주택 판매 업무를 지도·감독하고 시행 세칙을 마련하도록 했다.