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미국 주택비용 정상화, 금리·집값 따라 2029년 이후로
서도윤 기자
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미국 주택비용이 2018년 수준으로 돌아가는 시점은 금리와 집값 상승률에 따라 2029년부터 10년 이상까지 달라질 수 있다. 레드핀은 금리가 내려도 집값 상승이 이어지면 정상화에 더 오래 걸릴 수 있다고 밝혔다.
레드핀(Redfin)은 10월 8일 공개한 시나리오 분석에서 ‘정상’을 월 모기지 상환액이 가구 소득에서 차지하는 비율이 2018년 8월 수준인 30%로 돌아오는 때로 정의했다. 이 분석은 예측이 아니라 금리와 집값 상승률을 조합한 가상 시나리오다.
모기지 금리가 6%로 낮아지고 집값 상승률이 0%라면 정상화 시점은 2029년 2월로 계산됐다. 금리가 약 7.5%로 유지되더라도 집값 상승이 멈추면 정상화까지 약 6년이 걸리는 시나리오가 나왔다.
집값이 연 2.1% 오르고 금리가 6%라면 정상화까지 약 5년이 걸릴 수 있다. 금리가 7~8%에 머물고 집값도 연 2.1% 상승하면 10년 이상 걸릴 수 있지만, 레드핀은 10월 8일 공개한 시나리오 분석에서 이 장기 시나리오의 실현 가능성이 낮다고 밝혔다.
현재 금리와 집값은 부담 요인으로 남아 있다. 프레디맥(Freddie Mac)이 10월 8일 발표한 주간 조사에서 미국 30년 고정 모기지 평균 금리는 7.40%였다.
S&P 다우존스 인덱스(S&P Dow Jones Indices)가 9월 29일 발표한 7월 S&P 코탈리티 케이스실러 미국 전국 주택가격지수는 336.66으로, 전년보다 1.9% 상승했다. 지수는 2022년 6월 고점보다 9.3% 높았다.
다만 명목 집값 상승이 실질 가치 상승을 뜻하지는 않는다. 같은 발표에서 7월 물가 상승률은 3.4%로 집값 상승률을 웃돌았으며, 실질 주택가격은 14개월 연속 하락한 것으로 나타났다.
지역별 정상화 속도도 다를 수 있다. 레드핀은 분석 대상 대도시권 가운데 약 절반에서 주택비용이 기준 수준으로 돌아가는 데 10년 이상 걸릴 수 있다고 봤다.
이 분석에서 ‘정상’은 소득 대비 모기지 상환액이 2018년 수준으로 낮아지는 것을 뜻한다. 기준에 도달하더라도 모든 가구가 주택을 감당할 수 있다는 의미는 아니다.
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