프레디맥 다가구대출 연체율 0.64%…2011년 고점 웃돌아

프레디맥($FMCC)의 다가구주택담보대출 연체율이 8월 0.64%로 올라 2011년 같은 달 기록을 웃돌았다. 패니메이($FNMA)의 다가구대출 연체율은 0.57%로 하락해 두 기관의 흐름은 엇갈렸다.

프레디맥은 24일 공개한 8월 월간 보고서에서 다가구대출 연체율이 7월 0.60%에서 0.64%로 상승했다고 밝혔다. 지난해 8월 0.48%와 비교하면 0.16%포인트 높아졌다.

프레디맥의 해당 지표는 두 달 이상 연체됐거나 압류 절차에 들어간 대출을 기준으로 집계한다. 연체율은 2월 0.42%에서 8월 0.64%로 전반적인 상승 흐름을 보였다.

8월 수치는 2011년 같은 달 기록한 0.35%도 웃돌았다. 다만 프레디맥의 단독주택 대출 연체율은 7월 0.59%에서 8월 0.60%로 소폭 오르는 데 그쳤다.

패니메이는 8월 다가구대출 중 60일 이상 연체된 대출 비율이 0.57%로 집계됐다고 8월 월간보고서에서 밝혔다. 7월 0.62%보다 0.05%포인트 낮고, 지난해 8월 0.68%보다도 하락한 수치다.

두 기관의 수치는 미국 아파트 대출시장의 위험이 일률적으로 확대됐다는 뜻으로 해석하기 어렵다. 대출 포트폴리오와 연체율 산정 방식이 다르기 때문이다.

패니메이는 다가구대출의 60일 이상 연체를 포함해 비율을 산출한다. 프레디맥은 대출자가 유예 조건을 지키는 경우 유예 중인 대출을 연체에서 제외한다.

이번 수치는 프레디맥과 패니메이의 대출 포트폴리오에서 나타난 흐름이다. 미국 전체 아파트 대출시장이나 상업용 부동산 전반의 연체율과 동일한 지표는 아니다.

임차인의 주거비 부담은 높아졌다. 어반인스티튜트는 2025년 조사에서 18~64세 임차인의 20.0%가 1년 동안 임대료를 전액 내지 못했거나 납부를 늦춘 경험이 있다고 밝혔다.

해당 비율은 2024년 16.5%에서 상승했다. 중간소득 임차인의 같은 비율도 14.3%에서 21.6%로 높아졌다.

임차인의 임대료 납부 부담이 커진 가운데, 아파트 운영사업자의 비용과 자금 조달 여건도 함께 확인할 변수로 거론된다.

미국 노동통계국은 8월 실질 시간당 평균임금이 전월보다 0.1% 감소했다고 발표했다. 물가를 반영한 임금 흐름이 약해지면 임차인의 주거비 부담이 커질 수 있다.

금리 부담은 아파트 보유자의 자금 조달 여건에도 영향을 줄 수 있다. 본지도 앞서 미국 30년 고정 주택담보대출 재융자 평균금리가 6.764%로 집계돼 갈아타기 유인이 제한적이라고 전했다.

다만 이번 수치만으로 미국 상업용 부동산 전반의 부실을 단정하기는 어렵다. 앞으로는 다가구대출 연체율 상승이 일시적 변동에 그칠지, 임대료·소득·대출비용 부담과 함께 이어질지를 추가로 확인할 필요가 있다.