미 재융자 금리 6.764%, 갈아타기 유인 제한

미국 30년 고정 주택담보대출 재융자 평균금리가 6.764%로 집계됐다. 금리가 6%대 후반에 머물면서 기존 차주의 금리 절감 유인은 제한적인 구간이 이어졌다.

포천(Fortune)은 모기지리서치센터(Mortgage Research Center)의 8월 24일 기준 자료에서 30년 고정 재융자 평균금리가 6.764%였다고 전했다. 같은 자료에서 20년 고정은 6.601%, 15년 고정은 5.853%, 10년 고정은 5.764%였다.

대출 유형별로도 금리 차이가 나타났다. 점보 재융자는 30년 6.703%, 15년 6.147%였고 FHA 재융자는 30년 6.111%, 15년 5.717%였다. VA 재융자는 30년 6.226%, 15년 5.698%로 집계됐다.

점보 대출은 일반 적격 대출 한도를 넘는 고액 주택담보대출을 뜻한다. FHA와 VA 대출은 각각 미국 연방주택청과 재향군인부가 관여하는 상품으로, 차주의 자격과 보증 구조가 일반 대출과 다르다.

다른 시장 지표도 비슷한 금리대를 가리켰다. 뱅크레이트(Bankrate)는 8월 24일 기준 30년 고정 재융자 평균을 6.87%로 제시했다. 프레디맥(Freddie Mac)은 8월 20일 기준 주간 조사에서 30년 고정 신규대출 평균을 6.65%, 15년 고정 신규대출 평균을 5.95%로 집계했다.

세 기관의 표본과 산식은 다르지만 30년물 기준 금리가 6%대 후반에 머물렀다는 방향은 같았다. 재융자 금리는 신규 주택 구입 대출과 구조가 달라 동일한 수치로 비교하기는 어렵지만, 차입 비용이 여전히 높은 구간이라는 점은 공통적으로 확인됐다.

재융자 수요도 뚜렷하게 살아나지 못했다. 모기지은행협회(MBA)는 8월 14일로 끝난 주간 재융자 지수가 전주보다 2% 늘었지만 전년 동기보다 18% 낮았다고 밝혔다.

조엘 칸(Joel Kan) MBA 부사장 겸 수석 이코노미스트는 성명에서 금리와 신청이 지난주 "크게 변하지 않았다"고 말했다. 높은 금리 구간에서는 대출 규모가 큰 차주의 재융자 유인이 줄어든다는 설명이다.

본지도 앞서 미국 모기지 신청이 금리 정체 속에 전주보다 0.4% 줄었다고 전했다. 당시 30년 고정 적격 모기지 평균 계약금리는 6.77%였고, 재융자 신청은 전주보다 2% 늘었지만 전년 동기보다 18% 적었다.

재융자 판단 기준은 기관과 매체별로 다르다. 포천은 통상 현재 금리보다 1%포인트 낮은 금리를 확보할 수 있을 때 재융자 검토가 의미 있다고 설명했다. 너드월렛(NerdWallet)은 현재 금리보다 0.5~0.75%포인트 낮을 때 의미가 있을 수 있다고 봤다.

같은 금리 환경에서도 손익분기점은 차주마다 달라진다. 기존 대출금리, 남은 거주 기간, 대출 잔액, 신용 조건, 비용 구조가 함께 작용하기 때문이다. 금리 차이만으로 재융자 여부를 판단하기 어렵다는 뜻이다.

비용도 변수다. 포천은 재융자 비용이 통상 대출금의 2~6% 수준이라고 설명했다. 30만 달러(약 4억1490만원) 대출에서는 6000~1만8000달러(약 830만~2490만원)가 비용으로 붙을 수 있다.

미국 모기지 금리는 주택시장뿐 아니라 장기금리, 인플레이션 기대, 경기 지표와 함께 움직인다.

한국 투자자에게도 이 지표는 거시 변수로 읽힌다. 다만 이번 재융자 금리 흐름이 비트코인(BTC)과 이더리움(ETH) 등 크립토 자산 가격에 미칠 직접 영향은 별도 수치로 확인되지 않았다.