미 자본이득세 물가연동 법안, 디지털 자산 포함

미국 공화당이 주택 양도차익 비과세 확대와 자본이득 과세 기준의 물가연동을 추진하고 있다. 별도로 발의된 물가연동 법안에는 디지털 자산도 적용 대상으로 포함됐다.

도널드 트럼프(Donald Trump) 미국 대통령은 2025년 7월 22일 백악관에서 주택 매각 시 자본이득세를 없애는 방안을 행정부가 검토하고 있다고 밝혔다. 트럼프 대통령은 연방준비제도(Fed)가 금리를 낮추면 관련 조치가 필요하지 않을 수 있다면서도 “주택 자본이득에 세금을 매기지 않는 방안을 생각하고 있다”고 말했다고 로이터는 전했다.

마조리 테일러 그린(Marjorie Taylor Greene) 공화당 하원의원은 2025년 7월 10일 ‘주택 매각세 폐지 법안(No Tax on Home Sales Act)’을 발의했다. 1주택 매각 차익에 적용되는 현행 비과세 한도를 없애는 내용으로, 법안은 하원 발의 단계에 있다.

의회조사국(CRS)에 따르면 현행 제도는 개인 25만 달러(약 3억5325만원), 부부 공동 신고 50만 달러(약 7억650만원)까지 1주택 양도차익을 과세 대상에서 제외한다. 이 한도는 1997년 도입된 이후 물가와 주택가격 상승을 반영해 조정되지 않았다.

주택 양도차익 비과세는 주택을 팔아 얻은 이익 가운데 일정 금액을 과세소득에서 제외하는 제도다. 매각가 전체가 아니라 매각으로 실현된 차익을 기준으로 적용된다.

다만 백악관의 공개 발언은 주택 매각세에 초점이 맞춰져 있다.

◇ 디지털 자산까지 넓어진 물가연동 법안

테드 크루즈(Ted Cruz) 공화당 상원의원이 2025년 2월 27일 발의한 ‘2025년 자본이득 인플레이션 완화 법안(Capital Gains Inflation Relief Act of 2025)’은 3년 넘게 보유한 특정 자산의 취득가액을 물가 변화에 맞춰 조정하도록 했다. 하원 대응 법안은 2025년 3월 5일 발의됐다.

법안 문안은 적용 대상에 미국 C법인 보통주와 유형자산, 디지털 자산을 넣었다. 물가 상승분을 취득가액에 반영하면 명목상 가격 상승분을 제외한 실질 이익에 가까운 금액을 과세 기준으로 삼게 된다.

이 구조는 비트코인(BTC) 등 장기 보유 디지털 자산의 세 부담과 맞닿아 있다. 다만 적용 여부와 감면 폭은 법안의 최종 문안과 의회 심사 결과에 따라 달라지며, 백악관이 디지털 자산 세제 개편을 별도로 발표한 것은 아니다.

◇ 거래 활성화와 고소득층 감세 논쟁

전국부동산중개인협회(NAR)는 1300만명이 넘는 주택 소유자가 현행 비과세 한도를 초과하는 양도차익에 노출될 수 있다고 주장했다. 1997년 이후 동결된 한도를 높이거나 물가에 연동하면 세금 부담으로 매도를 미루는 주택 소유자를 시장으로 끌어낼 수 있다는 입장이다.

반면 브루킹스(Brookings)는 2026년 6월 분석에서 현행 기준으로도 전체 가구의 95%, 65세 이상 가구의 90%가 주택을 팔 때 연방 자본이득세를 내지 않는다고 밝혔다. 공제 확대가 주택 공급을 크게 늘리기보다 고소득·고자산 가구에 혜택을 집중할 수 있다는 지적이다.

미 의회예산국(CBO)은 2019년 자본이득·배당 우대세율에 따른 혜택의 95%가 소득 상위 20%에 돌아갔고, 전체 혜택의 75%는 상위 1%에 집중됐다고 추산했다. 감세 지지 측은 납세자 부담 완화와 거래 활성화를 내세우지만 반대 측은 세수 감소와 분배 불균형을 문제로 제기한다.

주택 매각세 폐지안과 자본이득 물가연동안은 모두 의회 통과가 필요한 발의 단계다. 적용 자산과 보유 기간, 취득가액 조정 방식은 향후 법안 심사 과정에서 확정된다.