패니메이, 2027년 미 모기지 금리 평균 7.5% 전망

미국 30년 고정 주택담보대출 금리가 7%를 웃도는 수준에서 쉽게 내려오지 않을 것이라는 전망이 이어지고 있다. 패니메이(Fannie Mae)는 2027년 30년 고정 모기지 금리가 연평균 7.5%에 이를 수 있다고 전망했고, 미국 모기지은행협회(MBA)는 7%를 웃도는 수준이 이어질 것으로 봤다.

CNBC는 26일 보도에서 두 기관의 전망을 전하며 2027년까지 높은 금리가 이어질 수 있다고 짚었다. 두 기관의 수치는 실측치가 아니라 전망치다.

주택 경제학자들 사이에서는 '7%대가 새로운 정상'이라는 표현이 퍼지고 있다. 로렌스 윤(Lawrence Yun) 전미부동산중개인협회(NAR) 수석 이코노미스트와 로버트 디츠(Robert Dietz) 전미주택건설업협회(NAHB) 수석 이코노미스트의 공개 발언에도 같은 표현이 등장했다. 2022년 이전 3~4%대 모기지 금리로 돌아가기는 당분간 어렵다는 인식이 깔려 있다.

모기지 금리는 미국 10년 만기 국채금리와 밀접하게 움직인다. 만기가 30년인 대출도 중간에 상환하거나 재융자하는 경우가 많아 장기 국채금리가 대출 금리를 가늠하는 기준이 된다. 물가가 높으면 투자자는 장기간 자금을 묶는 대가로 더 높은 국채 수익률을 요구한다. 장기 국채금리가 높아지면 모기지 금리에도 상승 압력이 가해진다.

물가는 2021년 2월 이후 연준의 목표치인 2%를 한 번도 밑돌지 못했다. 연준이 선호하는 PCE 물가지수 기준이다. 높은 물가가 길어질수록 장기 국채금리가 쉽게 내려오지 않는 구조다.

자금을 찾는 곳이 늘어난 점도 배경이다. 셀마 헵(Selma Hepp) 코탈리티(Cotality) 수석 이코노미스트는 정부의 대규모 차입과 AI 붐에 따른 데이터센터·전력 설비 투자가 자금 수요를 키워 장기 금리에 상승 압력을 준다고 설명했다. 헵은 2010년대와 비교해 "투자 기회보다 자본이 많은 세계에서 자본을 둘러싼 경쟁이 치열한 세계로 옮겨왔다"고 말했다. 낮은 물가와 풍부한 저축, 약한 자본 수요가 금리를 눌렀던 2010년대 환경을 지금 기준으로 삼기 어렵다는 취지다.

모기지 채권을 사들이는 주체의 변화도 있다. 톰 그래프(Tom Graff) 파셋(Facet) 최고투자책임자는 2022~2023년 금리 급등으로 채권 포트폴리오에서 큰 평가손실을 본 은행들이 모기지담보증권 보유에 신중해졌다고 설명했다. 실리콘밸리은행과 퍼스트리퍼블릭은행 파산 이후 은행의 채권 보유에 대한 규제 당국의 감시도 강해졌다는 설명이다. 금리가 오르면 채권 가격이 내리는 구조라서 은행이 느끼는 부담이 컸다.

연방준비제도(연준)의 역할도 팬데믹 때와 다르다. 당시 연준은 국채와 모기지담보증권을 대규모로 사들여 장기 금리를 끌어내렸고, 모기지 금리는 사상 최저 수준까지 내려갔다. 스티브 카민스키(Steve Kaminski) TD뱅크 주거대출 책임자는 연준이 모기지담보증권 매입에서 손을 뗐다고 짚으며 "모기지 금리는 적어도 향후 1년은 높은 수준을 유지할 가능성이 크다"고 말했다.

금리가 내려갈 조건도 제시됐다. 헵은 모기지 금리를 6% 안팎으로 되돌리려면 물가 둔화, 경기 둔화, 정부 차입 부담 완화 가운데 일부가 필요하다고 봤다. 카민스키도 금리가 7% 아래로 내려가려면 물가와 국채금리가 함께 낮아져야 한다고 말했다. 경기가 약해져 투자자들이 안전자산인 국채로 몰리면 국채 수익률이 내려 모기지 금리도 낮아질 수 있다는 설명이다.

다만 헵은 7%를 '새로운 정상'이라고 부르는 것을 좋아하지 않는다고 했다. 7%라는 숫자에 영구적인 것은 없다는 이유다. 다른 한편으로 그는 "3%, 4% 모기지를 흔하게 만들던 금융 여건으로 돌아가리라고 기대해서는 안 된다고 본다"고 말했다. 큰 폭의 금리 하락을 기다리는 일은 도박이 될 수 있다는 뜻이다.

현재의 금리 수준과 2027년 전망은 구분해서 봐야 한다. 본지는 앞서 프레디맥(Freddie Mac)이 10월 1일 기준 30년 고정형 금리를 7.28%로 집계했으며 MBA의 계약금리와는 직접 비교할 수 없다고 전했다. 주간 실측 금리와 기관의 향후 전망은 산정 방식과 성격이 다른 수치다.