비트코인으로도 '내 집 마련'…美, 암호화폐 모기지 제도화 속도

미국 주택담보대출 시장, 비트코인으로 문 두드리는 밀레니얼 세대

미국에서 암호화폐를 주택담보대출 심사에 활용하려는 시도가 본격화되고 있다. 연방 정부의 지원 속에 일부 대형 대출기관들이 움직이기 시작하면서, ‘비트코인(BTC)으로 내 집 마련’이라는 개념이 점점 현실화되고 있다.

펜실베이니아에 본사를 둔 대출업체 뉴레즈(Newrez)는 2월부터 일부 암호화폐 보유액을 모기지 신청 자산으로 인정하겠다고 밝혔다. 적용 대상은 신규 주택, 주택 재융자 및 투자 부동산으로, 해당 결정은 지난해 미국 연방주택금융청(FHFA)의 가이드라인을 따르는 조치다.

지난 2025년 6월, FHFA는 미 주택금융기관 페니메이(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)에 암호화폐 자산을 대출 심사에 반영하는 방안을 마련하라고 지시한 바 있다. 두 기관은 미국 모기지 시장의 유동성과 안정성을 유지하는 핵심 기관으로, 공식 지침은 암호화폐가 부분적으로 제도권 금융에 편입되는 전환점이 됐다.

비트코인 대형 보유기업 스트레티지(Strategy)의 마이클 세일러 회장은 당시 이를 두고 “비트코인이 ‘아메리칸 드림’에 편입된 역사적 순간으로 기억될 것”이라며 의미를 부여했다.

암호화폐 허용, 젊은 세대 내 집 마련 문 넓힌다

FHFA의 결정 배경에는 단순한 기술 수용을 넘어 더 깊은 정책적 의도가 담겨 있다. 젊은 세대에게 내 집 마련 기회를 확대하겠다는 것이다.

FHFA의 빌 펄트(Bill Pulte) 국장은 페니메이와 프레디맥에게 암호화폐 자산을 고려하라는 지시에서 “지속 가능하고 장기적인 주택 소유를 위한 방안의 일환”이라고 설명했다.

미국의 주택 소유율은 지난 60년간 평균 60~70% 수준을 유지해왔지만, 최근 들어 소유자의 평균 연령이 급격히 높아지고 있다. 2010년 평균 연령은 39세였던 데 비해 2025년에는 59세에 달한다. 부동산 시장에서 밀레니얼과 Z세대의 진입은 이처럼 크게 제한되고 있다.

문제는 개인의 자산과 접근성만이 아니다. 해밀턴 프로젝트 보고서에 따르면, 2023년 기준 애틀랜타의 단독주택 임대물량 중 약 27%를 초대형 투자기관이 보유하고 있었으며, 멤피스와 버밍엄에서는 각각 45%, 37%에 달한다. 이런 구조 속에서 최근 투자에 익숙한 젊은 암호화폐 보유자들에게 대출 문을 연다는 것은 제약된 시장 흐름에 숨통을 트이게 할 수 있다.

펄트 국장은 CNBC 인터뷰에서 “암호화폐가 주택 구매의 접근성을 넓히는 데 큰 기여를 할 수 있다”고 강조했다.

마이애미 소재 핀테크 기업 마일로(Milo)는 이미 2022년부터 이를 실험해왔다. 대출 신청자가 자산을 매도하지 않고도 비트코인을 담보로 30년 만기 모기지를 받을 수 있도록 설계한 것이다. 당시 CEO 요십 루페나는 “암호자산 접근 방식이 근로소득자에게 불필요한 세금 부담을 안겨 왔다”고 지적했다.

현실은 아직 ‘부분 인정’… 리스크와 유동성의 벽

하지만 제도적 인정이 대출 확대를 의미하지는 않는다. FHFA의 지시에 따라 기관들이 암호화폐를 검토하더라도 그것이 전면 수용이라는 뜻은 아니다.

우선 암호화폐는 반드시 미국에 등록된 거래소에서 보관되어야 한다. 또한 페니메이와 프레디맥은 자산의 변동성과 리스크 완화 대책을 함께 마련해야 한다.

무엇보다 중요한 건, 이 지침이 민간 대출사들에 대한 강제력이 없다는 점이다. 일부 기업은 민간전용(private label) 혹은 ‘점보 모기지’ 시장에서만 암호화폐 기반 대출을 시도하고 있다.

찰스 웨일런(Charles Whalen) 웨일런글로벌자문 회장은 “현재로선 비트코인 위주의 제한적 승인사례가 대부분으로, 다른 알트코인에는 문이 거의 열려 있지 않다”고 설명했다. 그는 “이 모기지 상품은 대부분 채권시장에서 유통이 안 되는 특수한 제품이며, 기관유통으로 연결되기 어렵다”고 덧붙였다.

또 다른 문제는 평가절하(haircut)다. 대출기관은 담보로 잡은 암호화폐의 가격 하락 가능성을 감안해 실제 가치보다 낮게 평가하는데, 이를 감수해야 하는 투자자에게는 진입 장벽이 된다.

정치적 변수가 암호화폐 모기지의 미래 좌우

암호화폐 기반 모기지의 확대에는 정치적 의도도 깔려 있다. 펄트 국장은 지난해 지침 발표 당시 “이번 결정은 미국을 세계 최고의 암호화폐 국가로 만들겠다는 트럼프 대통령의 비전에 부응하는 방안 중 하나”라고 밝힌 바 있다.

레드핀(Redfin)의 수석이코노미스트 대릴 페어웨더는 “이번 조치는 암호화폐를 제도권에 ‘정상화’하는 데 기여했고, 이는 트럼프 대통령의 정책 의제에 부합한다”고 해석했다. 반면, 찰스 웨일런 회장은 “정책보다는 정치가 중심에 있다”고 평가절하했다.

민주당은 이 정치적 접근에 강한 반발을 보이고 있다. 대표적 암호화폐 비판자인 엘리자베스 워런 상원의원을 포함한 5명의 상원의원은 FHFA의 정책이 “금융 시스템 리스크보다 정치를 우선시한다”며 펄트 국장을 비판하는 서한을 보냈다. 이들은 펄트 국장이 FHFA 국장이자 양 기관 이사회의 의장을 겸임하고 있어 이해충돌 소지가 있다고 지적했다.

이에 대응하듯 공화당도 발빠르게 움직였다. 2025년 7월, 와이오밍주 상원의원 신시아 루미스는 암호화폐를 대출 심사항목으로 공식화하는 ‘21세기 모기지법’을 발의했다. 하지만 이 법안은 아직 상원의 은행·주택·도시위원회에서 계류 중이다.

웨일런 회장은 법안 통과에 회의적이다. 그는 “대출 실행 시점과 암호화폐의 환율 변동 간의 간극이 크기 때문에 채권시장에 다시 팔아야 하는 대형 대출기관 입장에서는 리스크가 크다”고 지적했다.

최근 트럼프 행정부는 주택 가격 안정화와 내 집 마련 확대를 위해 다양한 방안을 검토 중이다. 케빈 해싯 국가경제위원회(NEC) 위원장은 410(k)와 같은 은퇴연금으로도 주택 계약금을 낼 수 있게 하는 방안을 언급했고, 트럼프 대통령은 지난 1월 7일 “대규모 기관이 단독주택을 매입하는 것을 금지하겠다”고 밝히기도 했다.

워싱턴 정가에서 암호화폐와 관련된 제도화 흐름은 스테이블코인부터 모기지까지 점차 확대되고 있다. 하지만 이러한 정책이 실제 소비자들에게 전달되기 위해서는, 규제 명확성과 시장 안정성을 확보하려는 금융기관의 판단이 무엇보다 우선되어야 할 것으로 보인다.

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암호화폐가 이제 단순한 투기의 대상이 아닌, 주택담보대출 심사 자산으로 쓰이는 시대가 열리고 있습니다. 미국 연방주택금융청(FHFA)의 공식 지침은 비트코인을 제도권 금융의 테이블 위에 올려놓았고, 이는 '아메리칸 드림'의 새로운 형태를 암시합니다.

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