최근 몇 년간 블록체인 기술은 단순한 암호화폐 거래를 넘어 실물자산(Real World Assets, RWA)의 디지털 전환을 촉진하며 금융 생태계의 새로운 변곡점을 형성하고 있다. ‘토큰화(Tokenization)’는 실물 또는 금융자산의 소유권을 블록체인 상의 디지털 토큰 형태로 변환하는 과정을 의미하며, 자산 유통의 효율성 제고와 투자 접근성의 민주화를 동시에 구현하는 기술로 평가된다. 이는 전통적으로 비유동적이거나 부동산, 미술품, 채권과 같은 고액 자본이 필요한 자산 등을 다수의 투자자가 부분 소유 형태로 접근할 수 있게 하며, 결제 기간 단축, 거래 투명성 강화, 관리 효율화 등 실질적 효과를 제공한다. 이 보고서애서는 토큰화의 구조적 메커니즘, 기관의 참여 요인, 주요 적용 사례, 기술·법적 과제, 향후 시장 전망을 종합적으로 분석하고자 한다.

1. 토큰화의 핵심 기능 및 효과

토큰화는 자산의 소유권을 디지털 토큰으로 전환함으로써, 실물자산의 가치를 블록체인 상에서 거래·보유·이전 가능하게 만든다. 이를 통해 1) 부분 소유로 인한 진입장벽 완화 2) 스마트 계약 기반의 자동화된 수익 분배 3) 원장 불변성에 기반한 투명한 소유 이력 관리 4) 거래 속도 개선 등 다양한 구조적 개선이 이루어진다.

예를 들어, 상업용 부동산의 경우 통상 수백만 달러의 초기 자본이 필요하나, 토큰화를 통해 자산을 수천 개 단위로 분할할 경우 소액 투자자 또한 참여가 가능하다. 스마트 계약은 임대수익 분배를 자동화하여 운영비용을 절감하며, 블록체인 기록을 통해 자산의 거래 내역과 소유권 변동이 명확히 추적된다. 결과적으로 토큰화는 전통 금융시장이 직면해온 비유동성·비효율성 문제를 해소하는 디지털 금융 인프라로 자리매김하고 있다.

2. 기관투자자 관점에서의 토큰화 수용 배경

기관투자자들은 일반적으로 안정성과 규제 준수를 우선시하나, 최근 RWA 토큰화가 실질적 수익성과 효율성 개선을 제공한다는 점에서 관심이 급증하고 있다. 주요 유인 요인은 다음과 같다.

• 유동성 및 수익성 제고: 토큰화 자산을 통한 새로운 유동성 풀 형성 및 추가 수익 창출

• 자본 효율화: 자산의 부분화(fractionalization)를 통한 정밀한 포트폴리오 관리

• 다변화된 자산 접근: 비유동성 자산군(부동산, 사모펀드 등)에 대한 유연한 투자 진입

한 글로벌 은행은 토큰화된 회사채를 시범 발행하여 결제 기간을 수일에서 수시간으로 단축하고, 운영비용을 약 30% 절감한 것으로 보고되었다.이러한 효율성 개선은 운용 자본을 재투자에 활용할 수 있게 하여 총 수익률을 향상시킨다. 또한, SEC 및 EU의 MiCA(Markets in Crypto-Assets Regulation) 등 명확한 규제 프레임워크가 마련되면서, 기관의 실험적 프로젝트는 점차 상용화 단계로 진입하고 있다. 결과적으로, 2025년을 기점으로 글로벌 금융기관의 RWA 관련 자본 배분 확대가 본격화되고 있다.

3. 주요 적용 사례

토큰화는 다양한 산업에서 현실적 문제를 해결하는 방향으로 활용되고 있다. 주요 사례는 다음과 같다.

(1) 유럽 부동산 펀드

한 부동산 펀드는 1,000만 달러 규모의 리테일 몰을 2만 개의 토큰으로 분할해 1개당 500달러에 판매하였다. 소액 투자자 참여가 가능해졌고, 스마트 계약 기반의 임대료 자동 분배가 이루어졌다. 6개월 내 투자자 구성 다양성이 15% 확대되며 자본 접근성 개선 효과가 확인되었다.

(2) 공급망 금융(Supply Chain Finance) 사례

동남아의 한 제조사는 송장을 토큰화하여 자금 조달 프로세스를 개선했다. 토큰화를 통해 송장 판매까지 소요되는 기간이 60~90일에서 48시간으로 단축되었으며, 이로 인해 현금 회전 주기가 70% 감소하였다.

(3) 예술 및 수집품 시장 사례

미국의 한 비영리 재단은 역사적 예술품을 토큰화하여 보존 기금을 조성하였다. 토큰 1개당 1,000달러로 판매되었으며, 블록체인 상의 소유 이력 기록으로 진위 보증이 이루어졌다. 투자자는 문화재 가치에 소액으로 접근하며 사회적 기여를 동시에 실현할 수 있었다. 이들 사례는 토큰화가 유동성 개선, 자본 참여 확대, 투명성 강화를 통해 전통 자산 운용 구조를 실질적으로 보완할 수 있음을 보여준다.

4. 기술적 및 법적 과제

토큰화의 성공적 구현을 위해서는 법적 효용성과 블록체인 기술의 적합성이 핵심적으로 확보되어야 한다. 현재 주된 과제는 다음과 같다.

• 법적 권리 정합성 확보: 오프체인 자산의 소유권이 토큰에 의해 실제로 법적으로 보장되는가

• 데이터 신뢰성: 오라클(oracle)을 통한 실세계 데이터(임대료, 자산 가치 등)의 온체인 전송 시 조작 방지 필요

• 규제 준수형 수탁 구조: 인가된 수탁기관이 실물 자산을 보관하고 규제기관의 감독을 받는 체계 구축

대표적인 구조로는 SPV(특수목적법인) 또는 신탁이 활용되며, SPV가 자산의 법적 소유권을 보유하고 토큰은 SPV의 지분을 대표하는 형태를 취한다. 이러한 다층적 법·기술 통합 모델을 구축하지 못할 경우, 토큰은 법적 효력이 없는 ‘기록상의 자산’으로 전락할 위험이 존재한다.

5. 탈중앙화와 규제 간의 균형

토큰화 시장에서는 완전한 탈중앙화 vs. 규제 친화적 구조 사이의 균형이 주요 논점으로 부상하고 있다. 실제 산업에서는 초기 단계에서 허가형(permissioned) 구조를 채택하되, 장기적으로는 상호운용성 및 개방성을 강화하는 혼합형 접근이 주류를 이루고 있다.

예를 들어, 토큰화된 채권 플랫폼은 초기에는 인증된 투자자만 접근 가능한 허가형 네트워크로 운영될 수 있다. 그러나 향후 표준화된 토큰 인터페이스를 도입하면 공공 블록체인과의 연동이 가능해져, 시장 접근성을 확장할 수 있다. 이와 같은 구조는 현행 규제 환경과 향후 탈중앙화의 확장 가능성 간의 실질적 타협점으로 평가된다.

6. 유동성 구조의 재편

토큰화는 전통적으로 비유동적인 자산군(부동산, 사모펀드 등)에 지속적 거래 및 분할 투자 구조를 제공하여 시장 유동성을 재편하고 있다. 예를 들어, 한 부동산 토큰화 플랫폼의 경우 전체 거래량의 20%가 신규 투자자에게서 발생하며, 시장의 참여 기반이 확대되는 추세가 확인되었다.

그러나 유동성은 단순히 토큰 발행만으로는 확보되지 않는다. 시장조성자 인센티브, 법정화폐 온·오프램프, 규제 명확성 등이 결합되어야 지속 가능한 2차 시장이 형성된다. 따라서 유동성 설계(Liquidity Engineering) 역량은 향후 토큰화 프로젝트의 경쟁력을 결정짓는 핵심 요소로 부상할 전망이다.

7. 리스크 관리 체계

토큰화에는 법적 분쟁, 스마트 컨트랙트 취약점, 유동성 불균형, 규제 불확실성 등 다양한 리스크가 내재되어 있다. 이에 따라 다음과 같은 리스크 관리 체계가 요구된다.

• 규제 수탁 또는 보험 커버리지 확보

• 독립적 스마트 계약 코드 감사 및 보안 검증

• 시범 사업(pilot) 기반 단계적 확장 전략

• 투명한 보고체계 및 분쟁 해결 프로세스 구축

특정 사례로 한 부동산 토큰화 프로젝트는 100만 달러 규모의 시범사업을 제한된 인증 투자자 대상으로 시행하고, 외부 감사와 보험기금을 병행하였다. 이와 같은 접근법은 규제기관 및 투자자 신뢰 확보에 효과적이었다.

8.  전망

RWA는 향후 금융 인프라의 핵심 구성요소로 자리잡을 가능성이 높다. 특히 부동산과 고정수익자산이 선도적 역할을 수행할 것으로 예상되며, 규제 친화적 발행 구조와 공개형 블록체인 간 상호운용을 결합한 하이브리드 모델이 시장 표준으로 정착할 가능성이 크다. 예컨대, 토큰화된 MBS(주택저당증권)가 규제된 플랫폼에서 발행된 뒤 탈중앙화 거래소로 연결되는 형태가 구현될 수 있다. 이러한 발전을 위해서는 개발자·규제당국·금융기관 간 협력이 필수적이며, 법적 확실성, 유동성 설계, 사용자 친화적 수탁 시스템을 확보한 프로젝트가 시장 주도권을 확보할 것으로 전망된다.

9. 결론

실물자산의 토큰화는 이미 개념 단계를 넘어, 전 세계 금융 구조 내에서 현실적이고 실용적인 통합 모델로 확산되고 있다. 토큰화는 전통 금융을 대체하기보다, 그 위에 효율성과 포용성을 추가하는 보완적 계층으로 기능한다. 결국, RWA의 발전은 법적 정합성, 기술적 안정성, 시장 유동성의 세 축을 중심으로 진화할 것이며, 이는 향후 글로벌 금융 시스템의 디지털 전환을 가속화하는 핵심 요인이 될 것으로 평가받는다.

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