서울 아파트 시장, 중저가 매물로 거래 주도 변동

서울 아파트 시장은 올해 2월 이후 중저가 매물이 거래를 주도하는 쪽으로 빠르게 기울었다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 여러 채를 가진 집주인들이 먼저 처분 부담이 덜한 비강남권 주택부터 내놓았고, 대출 규제가 강한 상황에서 실수요자도 15억원 이하 아파트로 몰리면서 거래 구조 자체가 바뀐 것이다.

국토교통부 실거래가시스템 신고 자료를 보면 올해 2월부터 5월 16일까지 신고된 서울 아파트 매매 계약 가운데 15억원 이하 거래 비중은 81.6%로 집계됐다. 직전 3개월인 2025년 11월부터 2026년 1월까지의 78.2%보다 3%포인트 넘게 높아졌다. 더 거슬러 지난해 10·15 대책 이전인 2025년 8∼10월의 75.8%와 비교하면 상승 폭은 더 크다. 정부가 서울 전역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶고, 15억원 초과 주택의 담보대출 한도를 2억∼4억원 수준으로 줄이면서 매수 가능한 가격대가 사실상 좁아진 결과로 해석된다. 반면 15억원 이하 아파트는 최대 6억원까지 대출이 가능해 상대적으로 접근성이 높았다.

가격대별로 보면 중저가 선호는 더 뚜렷하다. 6억원 이하 거래 비중은 20.7%에서 23.6%로, 6억∼9억원은 26.3%에서 28.7%로 각각 늘었다. 반면 같은 15억원 이하라도 9억∼15억원 구간은 31.2%에서 29.2%로 줄었다. 노원구처럼 중저가 아파트가 밀집한 지역의 거래 증가가 이런 흐름을 이끌었다. 실제 노원구의 2026년 4월 계약 물량은 920건으로, 같은 달 서울 자치구 평균 거래량 290건의 3배를 넘었다. 토지거래허가구역 안에서 임차인이 있는 이른바 세 낀 주택을 5월 9일 허가 신청분까지는 무주택자만 살 수 있었던 점도 영향을 줬다. 전셋값이 오르고 저가 전세 매물이 줄면서 전세 수요 일부가 매수로 이동한 점도 배경으로 꼽힌다.

매물 출회는 세제 변화 신호와 맞물려 급증했다. 이재명 대통령이 1월 23일 소셜미디어 엑스를 통해 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 공식화한 뒤, 부동산 빅데이터업체 아실 기준 서울 아파트 매물은 5만6천219건에서 3월 21일 8만80건까지 42.4% 늘었다. 다만 정부가 겨냥한 강남권 고가주택보다 실제 시장에서 먼저 나온 것은 세금 부담이 상대적으로 적은 비강남 중저가 주택이었다는 평가가 많다. 이 영향으로 서울 아파트 평균 거래가격도 올해 2월부터 5월 16일까지 10억9천846만원으로, 직전 3개월 평균 11억8천834만원보다 약 8천만원 낮아졌다. 고가 거래 비중은 15억∼25억원 구간이 15.1%에서 13.2%로, 25억원 초과는 6.0%에서 4.7%로 각각 감소했다.

토지거래허가 신청 흐름도 비슷한 모습을 보였다. 1월 23일부터 5월 8일까지 서울 25개 구에서 접수된 허가 신청은 모두 2만9천655건, 약 3만건으로 집계됐다. 하지만 양도세 중과 유예 종료일인 5월 9일을 앞두고 시장 전체가 막판 폭주를 보인 것은 아니었다. 5월 8일 서울시 신청 건수는 700건으로 전날 742건보다 오히려 적었고, 11일의 766건에는 주말 마지막 신청분이 일부 섞여 있었다. 지역별로는 노원구가 3천507건으로 가장 많았고 강서구 1천975건, 송파구 1천916건, 성북구 1천863건 순이었다. 반면 강남구는 1천341건, 서초구는 1천13건에 그쳤다. 5월 10일부터 중과가 실제 시행된 뒤에는 신청 건수가 눈에 띄게 줄었다. 노원구는 4∼5월 하루 평균 35∼36건에서 5월 12일 22건, 15일 15건으로 감소했고, 강남구도 하루 평균 17∼23건에서 12일 5건, 15일 7건 수준으로 줄었다.

지금 시장은 다시 관망 국면에 들어가는 분위기다. 5월 17일 기준 서울 아파트 매물은 6만3천360건으로, 유예 종료일인 5월 9일의 6만8천495건보다 5천건 이상 줄었다. 세 부담이 커진 다주택자 일부가 매물을 거둬들였고, 급매물이 소화된 뒤 매수자도 추가 가격 상승을 지켜보며 움직임을 늦추고 있다는 뜻이다. 정부는 비거주 1주택자나 일시적 2주택자에게도 처분 기회를 주기 위해 2026년 말까지 토지거래허가를 신청하면 임차인의 전세 계약 기간만큼 실거주 의무를 미뤄주기로 했다. 다만 시장에서는 지방선거 이후 세제 개편안의 구체적 내용이 나올 때까지 거래가 쉽게 살아나기 어렵다는 전망이 많다. 이 같은 흐름은 앞으로도 대출 여건과 세제 방향이 확정되기 전까지 중저가 실수요 시장은 버티고, 고가주택 시장은 상대적으로 더딘 움직임을 보이는 형태로 이어질 가능성이 있다.