AI 데이터센터 투자, 완성형서 개발형으로 이동

한국 AI 데이터센터 투자가 준공 자산을 사들이는 방식에서 부지와 전력, 임차인을 먼저 확보하는 개발형 지분투자로 옮겨가고 있다. 공급 부족과 장기 임대 수요가 맞물리면서 기관투자자의 참여 방식도 초기 개발 단계로 앞당겨지는 흐름이다.

아시아경제는 25일 박영우(Park Young-woo) 법무법인 화우 대체투자 프랙티스그룹 파트너 변호사가 국내 AI 데이터센터 공급이 수요보다 부족하고 관련 투자 수요도 향후 5년간 이어질 것으로 봤다고 보도했다. 박 변호사는 "현재는 한국이 인공지능(AI)이나 AI데이터센터 분야에서는 전 세계 3위"라며 하이퍼스케일러 유입 여건이 갖춰졌다고 말했다.

기관투자자의 데이터센터 투자는 크게 완성형과 개발형으로 나뉜다. 완성형은 이미 준공된 데이터센터 지분을 취득해 임차인이 확보된 상태에서 현금흐름을 얻는 구조다.

개발형 투자는 부지 매입부터 설계, 시공, 임차인 확보까지 전 과정에 참여하는 방식이다. 초기 리스크는 크지만 준공 뒤 자산 가치 상승과 투자금 회수 여지를 노릴 수 있다는 점에서 해외 투자자 관심도 커지고 있다.

사공대(Sa Gong-dae) 법무법인 화우 파트너 변호사는 "최근 자문의 대부분은 개발형 투자이며 국내뿐 아니라 해외 투자자들도 많이 참여하고 있다"고 말했다. 화우는 싱가포르 사모펀드와 국내 상장사가 조인트벤처와 특수목적법인을 세워 개발 단계부터 참여한 자산양수 방식 투자 건을 최근 자문했다.

국내 AI 데이터센터 투자 확대의 배경에는 정부와 산업계의 인프라 확충 움직임도 있다. 본지는 앞서 정부와 산업계가 총 18.4GW 규모의 AI 데이터센터 인프라 구축을 추진한다고 보도했다.

과학기술정보통신부는 7월 29일 산업통상부, 금융위원회, 국토교통부 및 400여개 산·학·연 기관이 참여한 AIDC 얼라이언스를 출범시켰다. AIDC는 AI 모델 학습과 추론에 필요한 연산 장비, 전력, 냉각 설비를 갖춘 인공지능 데이터센터를 뜻한다.

민간 기업도 별도 법인을 세우며 사업 구조를 정비하고 있다. SK텔레콤(017670)은 7월 23일 이사회에서 AIDC 사업 전담 자회사 SK하이퍼 설립을 결정하고 총 7500억원 출자 계획을 밝혔다.

SK텔레콤은 이 가운데 3300억원을 7월 중 현금으로 출자하고, 나머지 4200억원은 사업 경과에 따라 2030년 12월 31일까지 나눠 출자할 예정이다. SK하이퍼는 AIDC 부지와 전력 인프라 확보, 고객 유치, 사업 개발에 집중하는 구조다.

투자 구조가 개발형으로 기울수록 계약 리스크도 커진다. 기관투자자는 최종 이용자인 엔드 유저를 확보해야 공실 위험을 낮출 수 있고, 마이크로소프트(Microsoft·$MSFT) 같은 하이퍼스케일러를 임차인으로 유치하지 못하면 투자 실패로 이어질 수 있다.

곽지원(Jiwon Kwak) 법무법인 화우 선임외국변호사는 "하이퍼스케일러들은 자신들이 원하는 표준 계약서를 들고 와 수용 여부를 강요하기도 한다"고 말했다. AI 데이터센터에서는 장기 수익을 위해 대형 임차인 유치가 중요해 임대인보다 임차인의 협상력이 커질 수 있다는 설명이다.

쟁점은 임차인이 요구하는 계약 조항에 집중된다. 지배권 변동이나 분쟁 때도 점유를 보장받는 점유보장계약(NDA)을 요구하는 사례가 있고, AI 연산 단가 하락이나 수익성 악화를 임대료 미지급 사유로 넣으려는 조항도 문제가 될 수 있다.

입지도 수도권에만 머물지 않는다. 서울 내 신규 건설은 전력 부족으로 어려워졌고, 수도권 외곽과 지방으로 개발 수요가 분산되고 있다.

아시아경제는 싱가포르 펀드가 경북 포항 AI 데이터센터에 소수 지분 투자를 진행한 사례를 전했다. 화우 측은 AI 학습용 데이터센터의 경우 지연시간 민감도가 낮아 비수도권 입지도 활용 여지가 있다고 설명했다.

다만 이번 투자 흐름은 국내 AI 연산 인프라 확대와 전력·용수·부지 확보 경쟁, 하이퍼스케일러와의 장기 임대계약 리스크에 초점이 맞춰져 있다. 암호화폐 시장과의 직접적인 연결점은 제시되지 않았다.