서울 상가 시장, 구조적 침체 직면…'공실 증가와 임대료 부담 확대'

서울 도심과 신도시를 가리지 않고 상가 공실이 빠르게 늘어나면서, 한때 안정적인 수익형 부동산으로 여겨지던 상가 시장이 구조적인 침체 국면으로 들어섰다.

대표적인 사례가 서울 강남구 신사동 가로수길이다. 2010년대만 해도 패션과 화장품, 카페 문화의 중심지로 꼽히며 임대료와 매매가격이 가파르게 올랐지만, 지금은 대로변 핵심 입지에서도 빈 점포를 쉽게 볼 수 있다. 보증금 없이 몇 달치 임대료만 먼저 받는 이른바 ‘깔세’ 방식까지 등장할 정도로 임차인 구하기가 어려워졌다. 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온처럼 1만2천가구 규모의 초대형 아파트 단지 상가도 사정은 비슷하다. 배후 수요가 충분할 것으로 기대됐지만, 높은 임대료와 부진한 소비 여건 탓에 입주 1년 반이 지나도록 공실이 적지 않다.

이 같은 변화는 단순한 경기 부진만으로 설명되지는 않는다. 오프라인 상권의 약세는 2016∼2017년 사드 사태로 외국인 단체관광이 줄어든 뒤 코로나19를 거치며 더 뚜렷해졌다. 비대면 소비가 일상화되면서 상가의 수익 구조 자체가 흔들린 것이다. 국가데이터처에 따르면 온라인쇼핑 거래액은 2019년 약 136조6천억원에서 지난해 약 275조원으로 불어나 6년 만에 두 배 이상으로 커졌다. 여기에 2022년 이후 금리 인상이 본격화되면서 대출을 끼고 상가를 산 투자자들은 임대수익 감소와 금융비용 증가를 동시에 떠안게 됐다. 한국부동산원 집계를 보면 지난해 중대형 상가 공실은 전년 대비 13.8% 늘었고, 소규모 상가는 8.1%, 집합상가는 10.4% 증가했다.

시장 충격은 경매 통계에서도 확인된다. 지지옥션에 따르면 지난해 상업·업무시설 경매 진행 건수는 7만92건으로 전년 4만9천60건보다 43% 늘었고, 올해 4월에는 월간 기준 8천252건으로 역대 최대를 기록했다. 서울 구로구 구로동의 한 대형 상가 구분점포는 감정가 6억3천700만원에서 15차례 유찰된 끝에 이달 초 2천250만원에 낙찰돼 낙찰가율이 3.5%에 그쳤다. 서울 중구 을지로의 한 쇼핑몰 상가도 감정가 1천200만원 물건이 130만원에 낙찰됐다. 공실 장기화로 임대수익이 끊기고, 대출 상환 부담을 견디지 못한 물건이 시장에 쏟아지고 있다는 뜻이다.

상황이 이렇게 되자 재건축·재개발 현장과 정책 당국도 대응 방식 자체를 바꾸고 있다. 최근에는 재건축 단지에서 상가를 아예 짓지 않거나 규모를 최소화하려는 움직임이 늘고 있다. 강남구 개포주공5단지, 대치우성1차, 송파구 잠실동 우성4차 등은 상가 조합원에게 상가 대신 아파트 일부를 분양하는 방식을 추진하고 있다. 서울시는 지난해 재건축·재개발 사업의 비거주시설 의무 설치 비율을 연면적 20% 이상에서 10% 이상으로 낮췄고, 준주거지역에서는 상가 없이 아파트만 짓는 것도 허용했다. 정부 역시 3기 신도시에서 상업용지 비중 축소를 검토하고, 공공택지 내 미매각 상업용지는 주택용지로 바꿔 활용하는 방안을 추진 중이다. 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 빈 상가와 오피스 등 비주택을 매입하거나 리모델링해 오피스텔·기숙사 형태의 공공임대주택 2천가구를 공급하겠다고 밝혔다.

결국 상가 시장은 저금리와 오프라인 소비 확대를 전제로 작동하던 과거 방식에서 벗어나 재편을 요구받고 있다. 일부 성수동, 한남동, 명동처럼 유동인구와 관광 수요가 뚜렷한 지역을 제외하면 단순 점포 공급만으로는 공실 문제를 해소하기 어려운 상황이다. 앞으로는 경험 소비, 먹거리, 문화 콘텐츠를 결합한 특화 상권을 만들거나, 수요가 약한 상업시설을 주거시설로 전환하는 흐름이 더 빨라질 가능성이 크다.