전쟁 불확실성에 ‘안전자산’ 두바이 부동산 흔들…비트코인은 반등

전쟁 불확실성이 커지자 ‘안전자산’으로 여겨졌던 두바이 부동산이 비트코인(BTC)보다 먼저, 더 크게 흔들리고 있다. 이란 전쟁 발발 이후 열흘 사이 두바이 부동산 지수는 20% 가까이 급락한 반면, 비트코인(BTC)은 오히려 플러스로 돌아섰다.

두바이 금융시장(DFM) 부동산 지수는 10일(현지시간) 1만3353으로 거래를 마쳤다. 2월 27일 종가 1만6306과 비교하면 18.1% 하락이다. 2월 28일 오전 1시15분(뉴욕시간) ‘에픽 퓨리 작전(Operation Epic Fury)’의 시작을 알린 첫 공습 직전 거래일 이후 낙폭이 커진 셈이다.

같은 기간 비트코인(BTC)은 전쟁 발발 시점 6만5492달러(약 9611만원·1달러=1467원)에서 한때 6만3000달러 선까지 밀렸지만, 10일 뉴욕시간 낮 12시30분 기준 6만9000달러(약 1억0122만원)까지 반등했다. 전쟁 발발 이후 약 5.4% 상승이다. 두바이 부동산이 열흘간 거의 5분의 1을 잃는 동안, ‘변동성 자산’으로 불리던 비트코인(BTC)은 버틴 것이다.

이번 급락으로 두바이 부동산 시장은 연초 상승분을 대부분 반납했다. 시장에서는 2025년 누적 상승폭마저 되돌릴 가능성이 거론된다. 원문은 2025년 상승분이 ‘추가 하락 완충’ 역할을 하는 폭이 15% 수준에 불과해, 추가 하락이 이어질 경우 가격이 2024년 수준으로 회귀할 수 있다고 짚었다.

DFM 부동산 지수의 움직임도 이례적이다. 일별로 계단식 변화를 보이는 동시에, 특정 가격에서 ‘바닥’이 형성되는 모습이 관측된다. 예컨대 10일 장중 약 4시간 동안 지수는 1만3353.20 아래로 내려가지 않았다. 일부 거래소가 가격 변동폭을 인위적으로 제한하는 구조가 영향을 준 것으로 해석된다. DFM은 일일 변동 제한폭이 5%로 알려져 있다. 인근 쿠웨이트 증권거래소(부르사 쿠웨이트)는 3월 1일 이후 거래를 전면 중단한 상태다.

현지에서는 자금과 인구가 동시에 빠져나가는 조짐도 감지된다. 공항 폐쇄가 이어지면서 두바이를 떠나려는 전세기 수요가 최소 300% 급증했고, 일부는 탈출 비용으로 수천 달러에서 많게는 수십만 달러를 지불하고 있다는 전언도 나왔다.

드론 공습·공항 폐쇄…‘크립토 허브’ 두바이의 균열

두바이는 수년간 ‘안정적’이고 ‘세제 친화적’인 거점으로 자신을 브랜딩하며 크립토 기업과 인플루언서를 끌어모아 왔다. 실제로 바이비트(Bybit), 텔레그램 톤(TON) 재단, 데리비트(Deribit) 등이 두바이에 본사를 뒀고, 바이낸스(Binance)·오케이엑스(OKX)·크립토닷컴(Crypto.com) 등도 현지에 사무소를 운영한다.

외국 자본 유입 규모도 컸다. 2025년 한 해에만 9800명의 백만장자가 아랍에미리트(UAE)로 이주했고, 이들이 가져온 자금은 630억달러(약 92조4210억원)로 집계됐다. 하지만 전쟁이 불씨가 되며 ‘자본 유입-부동산 상승’ 고리가 흔들리고 있다.

원문에 따르면 이란이 두바이 공항과 고급 호텔, 민간 지역을 향해 미사일을 발사했고, UAE 규제 당국은 공황 매도를 막기 위해 자국 증권거래소를 이틀 동안 전면 폐쇄했다. 시장 충격을 제도적으로 눌러야 할 만큼 심리가 급랭했다는 해석이 가능하다.

부동산 개발주도 직격탄을 맞았다. 부르즈 칼리파 개발사로 알려진 이마르 프로퍼티(Emaar Properties)는 2월 27일 17디르함(AED)에서 10일 13.30디르함으로 하락해 약 22% 밀렸다. 아부다비 최대 상장 개발사 알다르 프로퍼티(Aldar Properties)도 시장 재개장 이후 5% 하락했다. UAE 개발사 회사채 시장은 거래가 간헐적으로만 이뤄지고, 지역 전반에서 스프레드가 급확대되는 등 신용 경계감이 커졌다는 설명이다.

실물 시장에서도 가격 조정이 현실화하고 있다. 원문은 급매(디스트레스) 매물을 추적하는 한 집계에서 평균 가격 인하폭이 4.9%로 나타났고, 며칠 새 10% 이상 가격을 낮춘 사례도 확인됐다고 전했다. 전쟁 이전에도 피치(Fitch)가 공급 부담만으로 최대 15% 하락 가능성을 경고한 바 있는데, 2026년 하반기 신규 콘도 공급이 급증할 것으로 예상되는 시점에 수요가 꺾이면 조정 압력이 더 커질 수 있다는 게 시장의 우려다.

결국 이번 국면은 ‘누가 더 안전한가’에 대한 통념을 흔들고 있다. 비트코인(BTC)은 전쟁 이후 플러스를 기록한 반면, 대리석 로비와 인공섬 개발로 상징되던 두바이 부동산은 급격한 낙폭을 보였다. 전쟁 리스크가 장기화할 경우, 두바이 부동산과 중동 금융시장은 외국 자본의 방향 전환을 얼마나 빨리 되돌릴 수 있는지가 핵심 변수가 될 전망이다.

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